Questa guida offre una panoramica completa degli aspetti fiscali relativi agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, con un focus specifico sull'aliquota IVA applicabile alle riparazioni idrauliche.

Interventi di Manutenzione: Definizioni

L'art. 3 comma 1 del testo unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) fornisce le definizioni dei vari interventi edilizi.

Manutenzione Ordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria (art. 3, lett. a) del D.P.R. n. 380/2001) riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Sono assimilate alla manutenzione ordinaria le piccole riparazioni del fabbricato e dei relativi impianti (RM 1.2.90, n. 551463, CM 17.5.2000, n.

Rientrano dunque negli interventi di manutenzione ordinaria la sostituzione di un infisso con uno di eguale tipologia, la sostituzione di pavimenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage, l’integrazione di un impianto di antenna, ecc.

Di seguito, vengono fornite esemplificazioni di interventi di manutenzione ordinaria sulla scorta dei chiarimenti forniti dalla prassi ministeriale.

Esemplificazioni fornite dalla prassi:

  • riparazione o sostituzione di un infisso.
  • - sostituzione del manto di tegole;
  • - rifacimento dell’impermeabilizzazione e del piano piastrellato;
  • - impermeabilizzazione delle grondaie del tetto;
  • - verniciatura dei parapetti in metallo dei balconi.

Manutenzione Straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria (art. 3, lett. b) del D.P.R. n. 380/2001) riguardano, invece, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso. Tali ultimi interventi sono finalizzati al mantenimento dell’efficienza e all’adeguamento all’uso corrente dell’edificio e delle singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d’uso dell’immobile.

Negli interventi di manutenzione straordinaria rientrano anche le opere di manutenzione ordinaria, purché eseguite come complemento necessario di un più rilevante intervento di manutenzione straordinaria (RM 1.2.90, n.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono invece definiti alla lettera b), come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Di seguito, vengono fornite esemplificazioni di interventi di manutenzione straordinaria sulla scorta dei chiarimenti forniti dalla prassi ministeriale e dalla giurisprudenza.

Esemplificazioni fornite dalla prassi:

  • - modifica dell’impianto idrico con sostituzione e nuovo posizionamento dell’autoclave;
  • - interventi di adeguamento degli impianti alle norme antincendio;
  • - apertura di lucernari di mansarde, senza la modifica della destinazione d’uso.

Ecco alcuni esempi di interventi di manutenzione straordinaria:

  • installazione di ascensori e scale di sicurezza
  • realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
  • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso
  • rifacimento di scale e rampe
  • interventi finalizzati al risparmio energetico
  • recinzione dell’area privata
  • costruzione di scale interne
  • realizzazione nuovi impianti
  • installazione di una caldaia e dell’impianto termico
  • modifica alla disposizione dei vani dell’appartamento

IVA Agevolata al 10% per Manutenzione Ordinaria e Straordinaria

L’art. 7, comma 1, lett. b), della legge 488/1999 ha previsto l’aliquota Iva ridotta al 10% per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, purché siano eseguiti su immobili a prevalente destinazione abitativa privata. L’agevolazione è stata prorogata per diverse volte, fino a diventare strutturale (la legge finanziaria 2010).

Trattandosi di prestazioni di servizi, il presupposto impositivo è costituito dalla data di emissione della fattura (CM 7.4.2000 n. 71/E) o, se antecedente, dalla data di pagamento del corrispettivo.

Dunque:

  • sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto il regime agevolato di Iva al 10%
  • sulle cessioni di beni si applica l’Iva al 10% solo se:
    • la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto
    • nei limiti previsti per i beni significativi

In sostanza, in caso di manutenzione (ordinaria o straordinaria), l’Iva agevolata si applica anche ai beni, ma solo se questi sono forniti dall’installatore e non acquistati dal committente.

Esempio: nel caso di lavori di installazione di un nuovo impianto di riscaldamento, se la caldaia è fornita direttamente dall’impresa che realizza i lavori, è possibile usufruire dell’Iva al 10% (nei limiti dei beni significativi che vedremo tra poco), anche per la fornitura stessa della caldaia. Se la caldaia è acquistata direttamente dal committente, l’Iva da corrispondere è pari al 22%.

La manodopera (e le materie prime e i semilavorati) godono sempre dell’Iva agevolata al 10%.

In definitiva, non rientrano tra le prestazioni agevolabili a IVA al 10:

  • la semplice fornitura di beni per la realizzazione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria da parte di soggetti diversi da coloro che li realizzano;
  • le prestazioni di servizi rese in esecuzione di subappalti;
  • le prestazioni rese da professionisti.

Fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata

Sono considerati fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata (CM 29.12.99, n. 247/E):

  • le singole unità immobiliari (e relative pertinenze non abitative) accatastate nel gruppo A, con eccezione della categoria A/10 (uffici), indipendentemente dall’effettivo utilizzo delle stesse. Sono pertanto agevolate le manutenzioni delle autorimesse, se pertinenze di abitazioni;
  • gli interi edifici che abbiano oltre il 50% della superficie dei piani sopra terra destinati ad abitazione privata. In questo caso, sono agevolati gli interventi sulle singole unità immobiliari abitative e sulle parti comuni.

L’agevolazione si applica anche (CM 7.4.2000 n. 71/E):

  • agli edifici di edilizia residenziale pubblica caratterizzati dalla prevalenza della destinazione ad abitazione di soggetti privati;
  • agli edifici assimilati alle case di abitazione “non di lusso” (art. 1 della L. n. 659/1961), a condizione che le stesse costituiscano stabile residenza di collettività;
  • alle parti comuni relative ai locali non abitativi situati in edifici a prevalente destinazione abitativa privata, restando invece esclusi gli interventi sulle singole unità immobiliari non abitative;
  • alle pertinenze di unità immobiliari classificate nel gruppo A, anche se gli interventi di recupero hanno ad oggetto la sola pertinenza o la stessa è situata in un edifi cio che non ha prevalente destinazione abitativa.

Assenza dell’obbligo di distinta indicazione del costo della manodopera in fattura

L’applicazione dell’IVA agevolata a decorrere dall’1.1.2008 prescinde dall’indicazione in fattura del costo della manodopera (circ. Agenzia delle Entrate 19.2.2008, n. 12, § 1.1).

Ambito applicativo

Sono escluse dall’agevolazione le semplici cessioni di beni, mentre risultano agevolate, oltre alle vere e proprie prestazioni di appalto, anche le cessioni di beni con posa in opera, anche se il valore del bene ceduto è prevalente rispetto alla prestazione, purché la posa in opera sia effettuata da chi ha fornito il bene. (CM 7.4.2000, n. 71/E e ris. Agenzia delle Entrate 11.9.2007, n. 243).

Edifici di edilizia residenziale pubblica

Al fine di individuare correttamente gli edifici di edilizia residenziale pubblica, sono rilevanti le definizioni di:

  • alloggi costruiti dagli enti pubblici a totale carico o con il concorso o contributo dello Stato (D.P.R. 30.12.71, n. 1035);
  • alloggi di proprietà delle Ferrovie dello Stato concessi agli aventi diritto (RM 23.9.75, n. 500660);
  • edifici realizzati con l’intervento non più solo dello Stato, ma anche di enti pubblici territoriali quali Comuni, Province, Regioni e IACP (L. 24.12.93, n.

A titolo esemplificativo, rientrano in tale categoria gli orfanotrofi, gli ospizi, i brefotrofi, i conventi. Sono esclusi dall’agevolazione gli edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso, ai sensi della citata L. n. 659/1961, che risultino privi del carattere di stabile residenza (es. scuole, caserme, ospedali).

Manutenzioni straordinarie non agevolate

Non rientrano nell’ambito oggettivo dell’agevolazione:

  • gli interventi di manutenzione straordinaria effettuati su immobili che, pur rientrando tra quelli assimilati alle case di abitazione, sono costruiti da privati (CM 151/E/99);
  • gli immobili costruiti da privati con il concorso dell’intervento pubblico (CM 151/E/99);
  • gli edifici che, pur essendo assimilati alle case di abitazione, non hanno il carattere della stabile residenza, quali scuole (RM 14.7.2000, n. 112/E e CM 9.8.94, n. 141/E), asili, colonie climatiche, ospedali e caserme;
  • gli edifici adibiti ad uffi ci pubblici (RM 22.7.98, n. 86/E);
  • la manutenzione straordinaria di strade e il rafforzamento e consolidamento statico di collettori e adduttori di canali, navigli, rogge, cavalcavia e simili, siti sia in città che fuori del territorio urbano (RM 26.5.98, n.

Beni Significativi: Cosa Sono e Come Influiscono sull'IVA

I beni significativi (sarebbe più corretto parlare di beni di valore significativo), sono beni compiutamente individuati dalla normativa vigente, per i quali la norma stessa assume che il loro valore abbia una certa rilevanza rispetto a quello delle forniture effettuate nell’ambito delle prestazioni agevolate. Dunque, i beni significativi sono quelli che rappresentano una parte significativa del valore complessivo della prestazione complessiva.

Il decreto del D.M. del Ministero delle Finanze del 29 dicembre 1999 definisce i seguenti beni come beni significativi:

  • ascensori e montacarichi;
  • infissi esterni ed interni;
  • caldaie;
  • video citofoni;
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
  • sanitari e rubinetterie da bagno;
  • impianti di sicurezza.

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 15/E 2018, ha chiarito che i termini utilizzati per individuare i beni significativi devono essere intesi nel loro significato generico e non tecnico. Conseguentemente, sono classificabili come “beni significativi” anche quelli che hanno la medesima funzionalità di quelli espressamente menzionati nell’elenco citato, ma che per motivi vari sono chiamati diversamente (a titolo esemplificativo, la stufa a pellet utilizzata per riscaldare l’acqua per alimentare il sistema di riscaldamento e per produrre acqua sanitaria deve essere assimilata alla caldaia (i.e. bene significativo); diversamente, la stufa a pellet utilizzata soltanto per il riscaldamento dell’ambiente non può essere assimilata alla caldaia).

Ribadiamo che la categoria dei beni significativi, che spesso spaventa molti per la complessità della fatturazione, assume rilevanza solo nelle ipotesi di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, su immobili a prevalente destinazione abitativa privata, a condizione che i suddetti beni vengano forniti dallo stesso soggetto che esegue la prestazione.

Come l'IVA al 10% si Applica ai Beni Significativi

La legge 488/99 (art. 7 comma 1 lettera b) ha previsto per i beni significativi che l’aliquota ridotta si applica soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Occorre quindi scorporare il valore dei beni significativi:

  • una parte del valore è assoggettata a Iva agevolata al 10%
  • la rimanente parte sconta l’Iva ordinaria al 22%

Come chiarito più volte dall’Agenzia delle Entrate, il valore delle materie prime e semilavorate, nonché degli altri beni necessari per l’esecuzione dei lavori, forniti nell’ambito della prestazione agevolata, non deve essere individuato autonomamente in quanto confluisce in quello della manodopera.

Norma di interpretazione autentica

Il concetto di beni significativi è stato oggetto della norma di interpretazione autentica introdotta dall’articolo 1, comma 19, della legge 27 dicembre 2017, n. 205 (Legge di Bilancio per il 2018). In particolare, quest’ultima disposizione prevede che l’individuazione dei beni che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture effettuate nell’ambito delle prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio e delle parti staccate si effettua in base all’autonomia funzionale delle parti rispetto al manufatto principale, come individuato nel citato decreto ministeriale; come valore dei predetti beni deve essere assunto quello risultante dall’accordo contrattuale stipulato dalle parti contraenti, che deve tenere conto solo di tutti gli oneri che concorrono alla produzione dei beni stessi e, dunque, sia delle materie prime che della manodopera impiegata per la produzione degli stessi e che, comunque, non può essere inferiore al prezzo di acquisto dei beni stessi. La fattura deve indicare, oltre al servizio che costituisce l’oggetto della prestazione, anche i beni di valore significativo che sono forniti nell’ambito dell’intervento stesso.

Altri beni

Per quanto riguarda le parti staccate dei beni significativi, si pone il problema di verificare se le stesse debbano essere autonomamente considerate o seguire la sorte dei beni significativi. In base alla norma di interpretazione autentica prevista dall’art. 1, comma 19, della Legge di Bilancio 2018, la verifica in merito alla rilevanza delle parti staccate rispetto al bene significativo, “si effettua in base all’autonomia funzionale delle parti rispetto al manufatto principale” (i.e. bene significativo). In altri termini, le parti staccate dei beni significativi, solo se connotate dalla loro autonomia funzionale rispetto al manufatto principale (bene significativo) non sono comprese nel valore del bene significativo, ai fini della verifica della quota non soggetta a Iva al 10%. Diversamente, se la parte staccata concorre alla normale funzionalità dei beni significativi ed è, dunque, priva di una propria autonomia funzionale, la stessa deve essere considerata parte integrante dei medesimi beni. In quest’ultimo caso, il valore della parte staccata deve confluire, ai fini della determinazione del limite cui applicare l’aliquota Iva del 10%, nel valore dei beni significativi.

Come si desume dalla relazione illustrativa della norma di interpretazione autentica, se il bene significativo fornito nell’ambito dell’intervento agevolato è prodotto dal prestatore stesso, ai fini dell’individuazione dell’aliquota Iva applicabile, il valore del bene è costituito dal relativo costo di produzione, comprensivo degli oneri che concorrono alla realizzazione del medesimo bene (il costo di produzione non può, in particolare, essere inferiore al costo delle materie prime utilizzate ed al costo della manodopera impiegata).

Le Entrate, con la Circolare 15/E 2018, hanno individuato alcuni casi particolarmente degni di nota, su come individuare i beni; in particolare si tratta di:

  • tapparelle, scuri, veneziane
  • zanzariere
  • inferriate o grate di sicurezza

Tapparelle, scuri, veneziane

Esse si ritengono funzionalmente autonome rispetto agli infissi. Le tapparelle sono installate allo scopo di proteggere gli infissi esterni dagli agenti atmosferici ed a preservare gli ambienti interni dalla luce e dal calore. In considerazione di tale autonomia funzionale rispetto agli infissi esterni, il valore/costo delle tapparelle non sono attratte nel valore degli infissi (i.e. beni significativi), ma sono ricomprese nel valore della prestazione di servizio soggetta ad IVA al 10%. In altri termini, in relazione all’intervento di manutenzione avente oggetto l’installazione degli infissi comprendenti le tapparelle, l’IVA al 10% si applica su entrambi solo se il valore delle tapparelle non supera la metà del valore dell’intera prestazione (ivi compreso, come precisato, il valore delle tapparelle). Diversamente, le tapparelle o gli altri sistemi oscuranti non assumono, in ogni caso, autonoma rilevanza rispetto al manufatto principale, qualora siano strutturalmente integrati negli infissi. In tal caso, ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA nella misura del 10 per cento, il valore degli infissi è comprensivo del valore delle tapparelle.

Zanzariere

Le zanzariere non concorrono come gli infissi all’isolamento e al completamento dell’immobile, bensì le stesse sono installate al fine di proteggere gli ambienti interni contro le zanzare e altri insetti. In considerazione di detta autonomia funzionale rispetto agli infissi, si ritiene che è applicabile l’aliquota IVA del 10%. Pertanto le zanzariere non assumono autonoma rilevanza rispetto agli infissi, anche qualora siano strutturalmente integrati negli stessi.

Come Calcolare l'IVA Agevolata: Esempio Pratico

L’IVA agevolata si applica sul valore dell’intera prestazione, salvo che nell’ambito dell’intervento di manutenzione vengano forniti “beni significativi”, il cui valore superi il 50% dell’intero corrispettivo della prestazione.

Determinazione del valore dei “beni significativi”

Il valore dei “beni significativi” va determinato in base ai principi di carattere generale che disciplinano l’IVA, non contenendo la norma agevolativa alcuna previsione in ordine alla quantificazione dell’imponibile. In particolare, come valore dei beni in esame deve essere assunto quello risultante dall’accordo contrattuale stipulato dalle parti nell’esercizio della loro autonomia privata (CM 7.4.2000 n. In particolare, il valore delle materie prime e semilavorate, nonché degli altri beni necessari per l’esecuzione dei lavori, forniti nell’ambito della prestazione agevolata, non deve essere individuato autonomamente in quanto confluisce in quello della manodopera (ris. Agenzia delle Entrate 6.3.2015, n.

Ai materiali non compresi nell’elenco indicato si applica sempre l’aliquota ridotta, anche nel caso in cui si tratti di semplice fornitura con posa in opera (CM 7.4.2000, n.

Le parti staccate (es. bruciatore di una caldaia), laddove fornite nell’ambito di un intervento di recupero agevolato, non assumono rilevanza autonoma, essendo assoggettate al regime IVA previsto per la prestazione (CM 7.4.2000, n.

Dati da riportare in fattura

In fattura occorre indicare:

  • il corrispettivo complessivo dell’operazione, comprensivo del valore dei beni significativi;
  • separatamente, il valore di questi ultimi.

La valorizzazione del bene significativo, in mancanza di specifica previsione legislativa, è rimessa all’autonomia contrattuale, non potendo tuttavia risultare inferiore al costo sostenuto per l’acquisto del bene stesso da parte del soggetto che ha eseguito la prestazione (CM 7.4.2000, n. 71/E e CM 17.5.2000, n. Nel caso in cui, in sede di preventivo, non risulti ancora determinato l’esatto valore del bene significativo, si può ripartire il valore in via provvisoria mediante un criterio di proporzionalità, salvo successiva regolarizzazione con nota di variazione (RM 27.6.80, n. 411350).

Esempio pratico:

Valore dei beni significativi 1.500 euro, valore della manodopera 1.000 euro. Si applica l'iva al 10% sulla manodopera ed anche - fino ad un valore massimo di 1.000 euro - sul costo di sanitari e rubinetteria. Sui rimanenti 500 euro si applicherà l'aliquota ordinaria del 22%.

Tabella riassuntiva aliquote IVA

Tipologia Intervento Aliquota IVA Note
Manutenzione Ordinaria 10% Su immobili a prevalente destinazione abitativa privata.
Manutenzione Straordinaria 10% Su immobili a prevalente destinazione abitativa privata.
Beni Significativi (se > 50% del valore totale) 10% fino al valore della prestazione, 22% sull'eccedenza Valore determinato in base all'accordo contrattuale, non inferiore al costo di acquisto.
Semplice Cessione di Beni 22% Se non effettuata nell'ambito di un contratto di appalto.
Prestazioni Professionali (es. ingegneri, architetti) 22% Non hanno ad oggetto la materiale realizzazione dell'intervento.

Considerazioni aggiuntive

Unitarietà del contratto: Se l’intervento di recupero comprende diverse opere di manutenzione e solo alcune prevedono l’impiego di beni significativi, il contratto, ai fini del calcolo della quota non agevolata, deve essere considerato nella sua unitarietà, a condizione che le diverse opere siano oggetto di un’unica previsione contrattuale (CM 17.5.2000, n. 98/E).

Prestazioni professionali: Sono escluse dall’agevolazione le prestazioni rese da professionisti (es. ingegneri, geometri, architetti), in quanto non hanno ad oggetto la materiale realizzazione dell’intervento (CM 71/E/2000).

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