Comprare una casa di nuova costruzione offre sicuramente maggiori garanzie rispetto all’usato: il rischio di dover sostituire tubature, rifare il tetto o impegnarsi economicamente per la ristrutturazione della facciata è davvero improbabile. Tuttavia non capita di rado che, dopo qualche anno dal rogito, insorgano problemi derivanti dal cattivo materiale utilizzato o da errori della ditta appaltatrice.
Cerchiamo di comprendere cosa dice la normativa a riguardo, tenendo conto che la garanzia legale che grava sul costruttore è inderogabile: sicché l’eventuale clausola del contratto che preveda il contrario non avrà valore.
La Garanzia del Venditore-Costruttore per Casa Nuova
La garanzia per una casa di nuova costruzione è disciplinata principalmente dall’articolo 1669 del Codice civile, che prevede una responsabilità di 10 anni a carico del costruttore per gravi difetti dell’immobile.
Il termine inizia a decorrere dal completamento dell’edificio e copre i difetti che compromettono la stabilità, la funzionalità o l’abitabilità dello stesso.
Secondo l’art. 1669 cod. civ.:
«Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta».
Infatti, nel caso di una nuova costruzione, la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta del danno e nel caso di ristrutturazione, la denuncia va fatta entro 60 giorni dalla scoperta.
Cosa si Intende per Gravi Difetti di Costruzione?
La giurisprudenza ha chiarito che per “gravi difetti” si intendono non solo quelli che incidono sulla stabilità dell’edificio, ma anche quelli che ne pregiudicano significativamente la funzionalità e il normale godimento (Cass. sent. n. 10679/2023, n. 3659/2024, n. 24070/2022).
La garanzia decennale copre:
- carenze strutturali: fondamenta, muri portanti, solai, tetto;
- impianti: impianto elettrico, impianto idraulico, impianto di riscaldamento;
- materiali: difetti dei materiali utilizzati nella costruzione.
Ecco alcuni esempi di gravi difetti di costruzione:
- infiltrazioni d’acqua;
- crepe nei muri portanti;
- crolli di parti dell’immobile;
- malfunzionamento degli impianti (riscaldamento, idrico, ascensore, ecc.).
La garanzia non copre:
- difetti di lieve entità: piccole crepe, infiltrazioni di modesta entità, difetti estetici;
- danni causati da mancata manutenzione: è responsabilità del proprietario curare la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile.
- danni causati da eventi naturali: terremoti, alluvioni, ecc.
Come Far Valere la Garanzia?
Se scopri un difetto costruttivo coperto dalla garanzia, devi:
- denunciare il difetto al costruttore per iscritto (raccomandata A/R o PEC) con una descrizione dettagliata del vizio;
- concedere al costruttore un termine ragionevole per rimediare al difetto: il costruttore ha diritto di effettuare i lavori di riparazione.
- se il costruttore non rimedia al difetto: puoi agire in giudizio per ottenere l’esecuzione dei lavori o il risarcimento del danno.
Termini di Prescrizione
L’azione di risarcimento contro il costruttore si prescrive in 10 anni dalla consegna dell’immobile. Tuttavia, l’acquirente deve denunciare il difetto entro un anno dalla sua scoperta. Per “scoperta” non si intende la “presa visione” del problema (ad esempio l’osservazione della crepa), ma la conoscenza tecnica delle sue cause.
Pertanto, il termine di un anno decorre, secondo la giurisprudenza, da quando il proprietario si è fatto rilasciare una perizia di parte ove si indica la natura e l’origine del difetto.
La Polizza Assicurativa Obbligatoria
Il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, all’articolo 4, impone al costruttore l’obbligo di fornire all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale.
Tale polizza è rivolta a coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti dai predetti “gravi difetti di costruzione” dell’edificio.
Dunque, la polizza garantisce all’acquirente una tutela aggiuntiva rispetto a quella della società costruttrice (che potrebbe non avere beni pignorabili).
Una assicurazione C.A.R. è un prodotto assicurativo rivolto a tutte le aziende che debbano assicurare l’immobile realizzato per i successivi dieci anni a partire dal termine dei lavori, per i danni materiali e diretti causati da rovina totale o parziale dell’immobile stesso, o da gravi difetti costruttivi.
La Garanzia di 2 Anni per Vizi Minori
Oltre alla garanzia decennale prevista dal citato art. 1669 cod. civ. ne esiste un’altra, disciplinata invece dall’art. 1667 cod. civ. Quest’ultima riguarda i vizi minori e le difformità dell’opera e ha una durata di solo due anni dalla consegna, con obbligo di denuncia al venditore entro 60 giorni dalla scoperta. Tuttavia, si applica principalmente nel rapporto tra committente e appaltatore (ad esempio per la ristrutturazione della casa) e non copre i gravi difetti strutturali.
Giurisprudenza
Nel caso di vendita di un immobile da parte del costruttore, l’acquirente può avvalersi della garanzia decennale ex art. 1669 c.c., come confermato dalla giurisprudenza:
«L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, contemplata dalla norma di cui all’art. 1669 c.c., può essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità». (Tribunale Ordinario Roma, sez. 7, sentenza n. 2186 del 30 gennaio 2018).
La Garanzia si Applica Anche agli Immobili Acquistati da un Privato?
La garanzia copre anche gli immobili acquistati da un privato, purché non siano trascorsi 10 anni dalla costruzione. Così l’acquirente potrà rivalersi direttamente contro l’originario costruttore dell’edificio per quanto non abbia avuto alcun rapporto contrattuale con questi.
Cosa Succede se il Costruttore è Fallito?
Se il costruttore di una casa di nuova costruzione fallisce, l’acquirente ha diverse tutele legali a disposizione. In primo luogo, come visto, il costruttore è obbligato a fornire una fideiussione a garanzia delle somme versate dall’acquirente. Questa fideiussione può essere escussa da quest’ultimo nel caso in cui il costruttore si trovi in una situazione di crisi, come il fallimento, per recuperare le somme già pagate (Cass. sent. n. 3817/2023).
La situazione di crisi del costruttore si considera verificata in vari momenti, tra cui la pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o la presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo. In tali casi, l’acquirente può escutere la fideiussione a condizione che il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.
Inoltre, l’acquirente può accedere alle prestazioni del Fondo di garanzia istituito dal medesimo decreto, che copre le perdite subite a causa dell’insolvenza del costruttore, purché non abbia ancora acquisito la proprietà dell’immobile (D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, art. 13.).
Certificazione Impianto Idraulico: Cos’è e Perché è Importante
La certificazione per impianto idraulico è un documento di fondamentale importanza nel campo dell’edilizia e delle installazioni idrauliche. È un documento che rappresenta una dichiarazione ufficiale, rilasciata da professionisti abilitati nel settore idraulico, che attesta la conformità e l’adeguatezza dell’impianto idraulico di un edificio.
Da un punto di vista tecnico la conformità si riferisce al fatto che l’impianto idraulico dell’edificio è stato progettato, installato e manutenuto in modo tale da rispettare tutte le normative, le direttive e le specifiche tecniche stabilite dalle autorità competenti. Questo include il rispetto delle leggi locali e nazionali che regolano le installazioni idrauliche, nonché il rispetto di standard di sicurezza e funzionalità rigorosi.
La certificazione attesta che l’impianto idraulico è stato realizzato secondo le migliori pratiche del settore e che soddisfa tutti i requisiti legali e tecnici. Ciò garantisce un alto livello di sicurezza per gli utenti dell’edificio e previene potenziali problemi legati all’idraulica, come perdite d’acqua, malfunzionamenti o situazioni pericolose.
Quando è Richiesta la Certificazione dell’Impianto Idraulico?
La certificazione dell’impianto idraulico è obbligatoria in diverse situazioni, tra cui:
- installazione di un nuovo impianto: ogni volta che viene installato un nuovo impianto idraulico in un edificio, è necessaria una certificazione per garantire la conformità alle normative;
- modifiche o ampliamenti: se si apportano modifiche significative a un impianto esistente o se si espande l’impianto, è richiesta una certificazione;
- manutenzione straordinaria: anche gli interventi di manutenzione straordinaria richiedono una certificazione per assicurare che le riparazioni siano effettuate correttamente;
- allacci di nuove utenze: quando si collegano nuove utenze all’impianto idraulico di un edificio, è necessaria una certificazione.
Come Ottenere la Certificazione Impianto Idraulico
Per ottenere la certificazione di un impianto idraulico è necessario seguire alcuni passaggi:
- progetto dell’impianto: si inizia con un progetto dettagliato dell’impianto idraulico, garantendo che sia conforme alle normative locali;
- materiali e documentazione: si stila un elenco dei materiali utilizzati, inclusi i certificati di autenticazione;
- sopralluogo e verifica: il professionista abilitato effettua un sopralluogo e verifica che l’impianto sia stato realizzato a norma di legge;
- certificazione: una volta completate tutte le verifiche, il professionista rilascia la certificazione per l’impianto idraulico.
Rischi e Sanzioni per Assenza della Certificazione
L’assenza di una certificazione per l’impianto idraulico può comportare una serie di rischi e sanzioni di natura legale ed economica. È fondamentale comprendere queste implicazioni per apprezzare appieno l’importanza di ottenere la certificazione e rispettare le normative vigenti nell’ambito degli impianti idraulici.
I rischi maggiori sono:
- rischi per la sicurezza: la mancanza di una certificazione per l’impianto idraulico implica il rischio di malfunzionamenti, perdite d’acqua, danni strutturali e situazioni potenzialmente pericolose;
- sanzioni amministrative: le autorità competenti possono infliggere sanzioni amministrative in caso di mancanza di certificazione o di impianto non conforme alle normative;
- difficoltà nella vendita o locazione: se si intende vendere o affittare un immobile senza una certificazione per l’impianto idraulico, potrebbero esserci notevoli difficoltà;
- possibili contenziosi legali: l’assenza di una certificazione può generare contenziosi legali tra proprietari e acquirenti/inquilini in caso di problemi impiantistici;
- problemi con le assicurazioni: le compagnie di assicurazione potrebbero rifiutarsi di coprire danni o incidenti causati da un impianto idraulico non certificato o non conforme.
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