Un condominio è una struttura complessa che ospita diverse unità immobiliari, caratterizzata dalla coesistenza di beni comuni e privati. Gli impianti idraulici, elementi indispensabili in ogni abitazione, rientrano in entrambe le categorie.
L’acqua è un bene di prima necessità, rendendo gli impianti idraulici essenziali, specialmente in un edificio con più unità abitative. Al fine di garantire una serena convivenza ed evitare l’insorgenza di problematiche, esistono alcune normative che ne definiscono l’organizzazione.
Normativa di riferimento
Secondo la normativa vigente, gli impianti idraulici condominiali rientrano nei possedimenti comuni fino al punto di inizio delle singole abitazioni, dove diventano di proprietà privata. Ogni qualvolta si presenti una problematica all’impianto comune, la responsabilità e le spese vengono ripartite tra tutti i condomini.
In primo luogo, come affermato dall’art. 1138 del Codice Civile, ogni condominio deve avere un regolamento condominiale. Quest’ultimo è un documento contenente le norme circa l’utilizzo dei beni comuni, la ripartizione delle spese e l’amministrazione del condominio, tra le quali tutte le informazioni riguardo gli impianti idraulici e non. Il regolamento condominiale, inoltre, esplicita la possibilità di utilizzare tutte le parti comuni.
Ulteriori normative chiariscono la categorizzazione dell’impianto idrico tra i beni di prima necessità. Pertanto, in caso di complicazioni, l’amministratore condominiale ha il diritto di contattare tempestivamente un team di esperti senza l’autorizzazione di tutti i condomini (art. n. 1135). Inoltre, in caso di necessità, il singolo locatario ha il diritto di allacciarsi all’impianto comune dell’acqua, a patto che questi si prenda la responsabilità di tutte le spese derivanti e non causi alcun danneggiamento all’impianto comune (art. n. 1102 del C.C.).
Responsabilità e gestione dell'impianto idrico condominiale
La gestione dei beni comuni è rimessa all'amministratore, il quale opera in virtù di mandato conferitogli dall'assemblea dei condòmini, secondo le maggioranze stabilite dall'art. 1136 c.c. I suoi obblighi sono stabiliti direttamente dalla legge - in particolare, dagli artt. 1129 e 1130 c.c. - e non sono derogabili, nemmeno se i condòmini fossero d'accordo. Ciò significa che in capo all'amministratore si configurano doveri irrinunciabili, la violazione dei quali può far incorrere in responsabilità contrattuale nei riguardi della compagine.
L'impianto idrico è un bene comune?
Ai sensi dell'art. 1117, nr. 3), c.c., gli impianti idrici e fognari sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. In buona sostanza, le tubazioni sono condominiali ma diventano di proprietà privata nel momento in cui entrano all'interno dei singoli appartamenti.
Secondo la Suprema Corte (Cass., n. 27248/2018), la presunzione di condominialità non può estendersi a quella parte dell'impianto idrico ricompresa nell'appartamento dei singoli condòmini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari.
Chi è responsabile dell'acqua in condominio?
L'impianto idrico condominiale è gestito dall'amministratore, esattamente come avviene per ogni altra parte comune. La responsabilità del corretto funzionamento di detto impianto è quindi da attribuire all'amministratore, il quale risponde nei confronti del condominio dell'eventuale guasto o malfunzionamento imputabile a una negligenza della manutenzione.
L'amministratore ha infatti il dovere di garantire che tutti i condòmini fruiscano dell'acqua nelle aree comuni e nei propri appartamenti, ma anche l'obbligo di far sì che l'acqua sia sicura in ingresso nelle unità abitative. Nello specifico, il decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18 afferma che il gestore della distribuzione idrica interna è l'amministratore di condominio, responsabile del sistema idro-potabile collocato fra il punto di consegna e il punto d'uso dell'acqua (del tratto precedente è responsabile il fornitore), cioè il punto di uscita dell'acqua destinata al consumo umano, da cui si può attingere o utilizzare direttamente l'acqua, generalmente identificato nel rubinetto.
L'amministratore deve effettuare una valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica interni e deve adottare le necessarie misure preventive e correttive, proporzionate al rischio, per ripristinare la qualità delle acque nei casi in cui si evidenzi un rischio per la salute umana, pena la sanzione da 5mila a 30mila euro.
L'inosservanza dell'obbligo di implementazione di valutazione e gestione del rischio del sistema di fornitura idro-potabile imposti dalle competenti autorità è soggetto invece al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da 4.000 a 24.000 euro.
L'amministratore può sospendere il servizio idrico?
La gestione dell'impianto idrico determina - in capo all'amministratore - anche il potere di sospendere l'erogazione del servizio al ricorrere di particolari situazioni. Si pensi, ad esempio, al guasto che comporta il confluire delle acque nere in quelle chiare: una situazione del genere giustificherebbe la chiusura dell'impianto per il tempo necessario ad effettuare le riparazioni.
Tale obbligo discende direttamente dal sopracitato decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18: se esiste un rischio certificato dalle analisi, l'amministratore deve chiudere l'impianto per il tempo necessario all'intervento di ripristino.
Condomino moroso: quando è possibile sospendere le utenze?
L'amministratore può staccare l'acqua a un solo condomino? Diverso è il potere che l'art. 63 disp. att. c.c. conferisce all'amministratore nel caso di morosità protrattasi per almeno sei mesi: in una circostanza del genere, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
In linea generale si è affermato come l’impianto idrico si considera comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Ripartizione delle spese
Gli oneri derivanti dalla conservazione, riparazione e manutenzione dell’impianto vengono normalmente ripartiti tra i condomini in ragione delle quote millesimali di ciascuno, se tutte le proprietà’ esclusive usufruiscano del servizio, altrimenti parteciperanno proporzionalmente alla spesa solo i condomini serviti. Ciò’ salvo diverse disposizioni del regolamento di condominio.
All’interno dell’edificio il consumo dell’acqua potabile varia da condomino a condomino, a seconda dell’ampiezza della proprietà esclusiva, del numero di abitanti e della destinazione. Ne dovrebbe conseguire l’inapplicabilità alla specie del 1* comma dell’art. 1123 del C.C. e l’applicabilità dei commi successivi del medesimo articolo del codice civile.
Va quindi ritenuta illegittima una delibera assembleare che approvi il criterio di ripartizione delle spese di acqua potabile in base alla tabella millesimale e ciò indipendentemente dalla circostanza che le proprietà’ esclusive siano o non siano munite di contatore, perché’ la ripartizione delle spese per l’acqua potabile deve avvenire in base ai consumi e non per millesimi (Appello di Roma, sentenza n. 2116 del 2.5.1959), o, comunque, in base all’uso potenziale che ciascun utente può fare ( Cassazione, sentenza n. 1253 del 14.2.1985).
E’ criticabile, quindi, l’operato di quell’amministratore che, in mancanza di norme del regolamento o di espressa delibera assembleare, ripartisca la spesa secondo le quote millesimali.
Sennonché non sono affatto rari i regolamenti di condominio “contrattuali”, e quindi modificabili solo con l’unanimità’ dei consensi, i quali aggiungono le spese dell’acqua potabile all’elenco delle spese generali che vanno ripartite fra i condomini, proprio in base alla tabella millesimale.
Il metodo di ripartizione che è preferibile adottare quando non esistano ne’ contatori nelle proprietà esclusive, ne’ una norma di regolamento, dovrebbe essere quello per numero di abitanti. Tale criterio è certamente il più adatto per stabilire dei consumi presuntivi abbastanza attendibili, anche se la sua pratica applicazione presenta alcune difficoltà, specie se il condominio comprende anche locali ad uso diverso dall’abitazione.
L’esistenza di contatori del consumo di acqua potabile in ciascuna proprietà esclusiva offre la possibilità di ripartire esattamente la spesa, in base alla lettura dei contatori, e, quindi, una corretta applicazione dei criteri che ispirano i commi 2* e 3* dell’art. 1123 del c.c.
Sia che il regolamento di condominio disponga che la ripartizione deve essere fatta in base alla predetta lettura, sia che non disponga nulla, la ripartizione dovrà certamente farsi in base alle letture dei contatori.
Installazione autoclave
Le questioni condominiali sulla installazione dell’autoclave, necessaria per ovviare alle deficienze di erogazione dell’acqua potabile nei piani alti, sono in genere caratterizzate dalla resistenza, rispetto alla spesa, da parte dei condomini dei piani bassi, che non risentono dell’inconveniente e, al contrario, dalla pretesa dei condomini dei piani alti che la spesa vada ripartita fra tutti e non sia posta solo a carico di essi.
Occorre ora precisare, ai fini della maggioranza occorrente per la delibera di installare l’autoclave, come si inquadri tale opera nelle norme del condominio. I condomini che vogliono impedire l’installazione sostengono spesso che si tratti di una innovazione: la tesi e’ infondata.
L’autoclave non muta ne’ la consistenza ne’ la destinazione dell’impianto idrico esistente, bensì’ lo modifica. La spesa va ripartita fra tutti i condomini secondo le rispettive quote millesimali, a nulla rilevando la diversa utilità’ dell’opera. L’installazione dell’autoclave è infatti riferibile ad un servizio essenziale (in quanto compensa la carente erogazione dell’acqua ai piani più alti dell’edificio) e non può quindi esimere alcun condomino dal pagamento della relativa spesa anche se in effetti alcuni condomini non se ne avvantaggiano (Appello di Roma, sentenza n. 878 del 30.1.1962, Cassazione n. 7172 del 29.11.1963).
Sicurezza dell’impianto
Gli impianti idrosanitari nonché quelli di trasporto, trattamento, uso e consumo di acqua all’interno degli edifici condominiali sono soggetti, a partire dal punto di consegna dell’acqua fornita dall’ente distributore, alla legge 5 marzo 1990, n. 46 in tema di sicurezza degli impianti.
Impianto di condizionamento
Per impianto di condizionamento si intendono quegli impianti in grado di tenere sotto controllo tutti i parametri da cui dipende il benessere ambientale, con particolare riferimento, quindi, non solo alla temperatura e all’umidità dell’aria, ma anche alla purezza di quest’ultima.
Gli impianti di condizionamento dell’aria possono essere di due tipi: Centralizzati o singoli. Gli impianti di climatizzazione azionati da un fluido liquido, aeriforme, gassoso e di qualsiasi natura o specie sono soggetti alle norme della L. 5 marzo 1990 n. 46, in tema di sicurezza degli impianti.
Pertanto, per l’installazione, la trasformazione così come per l’ampliamento di tali impianti, il proprietario o l’amministratore di condomino dovrà rivolgersi solo ad imprese o ditte abilitate ai sensi di legge e ottenere, preventivamente all’inizio dei lavori, l’obbligatoria redazione di un progetto . Viceversa, sono esclusi dalla presentazione di detto progetto i lavori concernenti la manutenzione ordinaria di tali impianti.
Nel caso si volesse utilizzare l’impianto di condizionamento anche come impianto di riscaldamento, si consigliano i modelli split con pompa di calore che hanno consumi nettamente inferiori rispetto ai modelli che riscaldano con resistenza elettrica.
L’impianto elettrico condominiale è destinato all’illuminazione delle parti comuni ed al funzionamento degli impianti di proprietà comune come l’ascensore, il bruciatore della centrale termica, l’autoclave, il funzionamento del citofono, dell’apriporta, della centralina T.V. ed altri possibili accessori o apparecchiature di sicurezza.
La Riforma del Condominio con la legge 11 dicembre 2012 n. 220
La Riforma del Condominio, attraverso la legge n. 220 del 11 dicembre 2012, ha intrapreso una rivisitazione completa e unica, rielaborando da cima a fondo numerosi articoli del codice civile, dall’art. 1117 all’art. 1138, insieme alle relative direttive di attuazione, segnando così una svolta epocale nel campo condominiale.
Il testo dell’art. 1117 codice civile, come sappiamo, ora non fa più riferimento a piani e porzioni di piani, bensì a singole unità immobiliari (e quindi senza dubbio devono ritenersi ricomprese nel concetto di condominio anche tipologie a sviluppo orizzontale); e l’art. nell’elenco dell’art. 1117 codice civile, ora non fa più riferimento a piani e porzioni di piani, bensì a singole unità immobiliari.
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