In un condominio, coesistono beni comuni e privati, e gli impianti idraulici rientrano in entrambe le categorie. Secondo la normativa vigente, gli impianti idraulici sono considerati beni comuni fino al punto di diramazione nelle singole abitazioni, dove diventano di proprietĂ  privata. Quando si verifica un problema all'impianto comune, la responsabilitĂ  e le spese vengono ripartite tra tutti i condomini.

Gestione e ResponsabilitĂ  dell'Impianto Idrico Condominiale

La gestione dei beni comuni è affidata all'amministratore, che opera in virtù di un mandato conferitogli dall'assemblea dei condòmini. I suoi obblighi sono stabiliti dagli artt. 1129 e 1130 c.c. e non sono derogabili. Ciò significa che l'amministratore ha doveri irrinunciabili, la cui violazione può comportare responsabilità contrattuale. L'impianto idrico condominiale è gestito dall'amministratore, come ogni altra parte comune. La responsabilità del corretto funzionamento è quindi attribuita all'amministratore, che risponde nei confronti del condominio per eventuali guasti o malfunzionamenti imputabili a negligenza nella manutenzione.

L'amministratore ha il dovere di garantire che tutti i condòmini usufruiscano dell'acqua nelle aree comuni e nei propri appartamenti, e che l'acqua sia sicura in ingresso nelle unità abitative. Il decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18, afferma che l'amministratore di condominio è responsabile del sistema idro-potabile interno, dal punto di consegna al punto d'uso. L'amministratore deve effettuare una valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica interni e adottare le necessarie misure preventive e correttive, pena sanzioni da 5.000 a 30.000 euro. L'inosservanza dell'obbligo di implementazione di valutazione e gestione del rischio del sistema di fornitura idro-potabile imposti dalle competenti autorità è soggetto invece al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da 4.000 a 24.000 euro.

Poteri dell'Amministratore: Sospensione del Servizio Idrico

La gestione dell'impianto idrico conferisce all'amministratore il potere di sospendere l'erogazione del servizio in particolari situazioni. Ad esempio, un guasto che comporta il confluire delle acque nere in quelle chiare giustificherebbe la chiusura dell'impianto per il tempo necessario alle riparazioni. Tale obbligo discende dal decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18: se esiste un rischio certificato dalle analisi, l'amministratore deve chiudere l'impianto per il tempo necessario all'intervento di ripristino.

Diverso è il potere conferito all'amministratore dall'art. 63 disp. att. c.c. in caso di morosità protrattasi per almeno sei mesi: in tal caso, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Certificazione dell'Impianto Idraulico

La certificazione per impianto idraulico è un documento di fondamentale importanza che attesta la conformità e l’adeguatezza dell’impianto idraulico di un edificio. La certificazione di un impianto idraulico è l’attestazione che lo stesso sia conforme alle norme in vigore, garantendo un alto livello di sicurezza per gli utenti dell’edificio e prevenendo potenziali problemi legati all’idraulica.

Quando è Richiesta la Certificazione?

La certificazione dell’impianto idraulico è obbligatoria in diverse situazioni, tra cui:

  • Installazione di un nuovo impianto
  • Modifiche o ampliamenti
  • Manutenzione straordinaria
  • Allacci di nuove utenze

Come Ottenere la Certificazione

Per ottenere la certificazione di un impianto idraulico è necessario seguire alcuni passaggi:

  1. Progetto dell’impianto: si inizia con un progetto dettagliato dell’impianto idraulico, garantendo che sia conforme alle normative locali.
  2. Materiali e documentazione: si stila un elenco dei materiali utilizzati, inclusi i certificati di autenticazione.
  3. Sopralluogo e verifica: il professionista abilitato effettua un sopralluogo e verifica che l’impianto sia stato realizzato a norma di legge.
  4. Certificazione: una volta completate tutte le verifiche, il professionista rilascia la certificazione per l’impianto idraulico.

Normativa di Riferimento

Il comma 1 del D.M. 37/08 definisce gli impianti per i quali è necessario rilasciare la certificazione, tra cui gli impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie. Secondo il D.M. 37/08 l’impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità dell’impianto idraulico al termine dei lavori, previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente. Nel caso in cui la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile, viene sostituita da una dichiarazione di rispondenza.

Normativa UNI

Le principali normative che dettano i parametri e i criteri tecnici per il dimensionamento degli impianti idraulici sono:

  • UNI EN 806: "Specifiche relative agli impianti all’interno di edifici per il convogliamento di acque destinate al consumo umano"
  • UNI 9182: "Impianti di alimentazione e distribuzione d’acqua fredda e calda - progettazione, installazione e collaudo"
  • UNI 12056-5:2001: "Sistemi di scarico funzionanti a gravitĂ  all’interno degli edifici - Installazione e prove, istruzioni per l’esercizio, la manutenzione e l’uso"

Rischi e Sanzioni per Assenza di Certificazione

L’assenza di una certificazione per l’impianto idraulico può comportare una serie di rischi e sanzioni di natura legale ed economica, tra cui:

  • Rischi per la sicurezza
  • Sanzioni amministrative
  • DifficoltĂ  nella vendita o locazione
  • Possibili contenziosi legali
  • Problemi con le assicurazioni

Rifacimento dell'Impianto Idraulico: Quando è Necessario?

Rifare l’impianto idraulico non consiste nella semplice sostituzione dei sanitari del bagno o i termosifoni, ma significa eliminare totalmente le vecchie tubazioni e sostituirle, con tutti i sottosistemi collegati. Dopo molti anni di funzionamento, il rifacimento dell’impianto idraulico diventa un’operazione quasi obbligata, da eseguire non solo in caso di perdite o problemi evidenti, ma anche quando l’impianto sembra apparentemente funzionare senza problemi. Problemi come perdite, corrosione o inefficienze possono rimanere celati fino a diventare emergenze critiche che producono danni non solo alla propria abitazione ma anche a quelle dei vicini.

Materiali Utilizzati

I materiali utilizzati per gli impianti idraulici si differenziano tra impianti di carico e di scarico:

  • Rame: Durata e resistenza.
  • Tubi multistrato: VersatilitĂ  e resistenza.
  • PVC: Standard per le tubazioni di scarico.

Tipologie di Impianti di Adduzione

Generalmente, si distinguono due tipi principali di impianti di adduzione dell’acqua:

  • Sistema a derivazione: Una tubazione principale fornisce ogni utenza della casa.
  • Sistema a collettore: Un collettore idraulico a parete funge da distributore centrale dell’acqua.

Relining: Un'Alternativa alla Ristrutturazione Tradizionale

Il relining rappresenta una metodologia innovativa per la ristrutturazione dell’impianto idraulico, vantaggiosa in contesti dove è necessario preservare l’integrità strutturale dell’edificio, eliminando la necessità di demolizioni invasive.

Normative Amministrative e Tecniche

Il rifacimento dell’impianto idraulico rientra tra le opere di manutenzione straordinaria leggera che richiedono la presentazione di una Cila (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). A fine lavori, l’installatore deve produrre e fornire la Dichiarazione di Conformità dell’impianto, disciplinata dal Dm 37/2008.

Detrazioni Fiscali

Anche per il rifacimento dell’impianto idraulico è possibile usufruire delle detrazioni fiscali. Fino al 31 dicembre 2024, è possibile usufruire della Bonus Ristrutturazioni, che dà diritto a una detrazione del 50% delle spese sostenute fino a un massimo di 96.000 euro complessivi.

Riforma del Condominio e Impianti Idrici

La Riforma del Condominio, attraverso la legge n. 220 del 11 dicembre 2012, ha rivisitato numerosi articoli del codice civile, tra cui l'art. 1117, che definisce le "parti comuni" dell'edificio. Nella nuova formulazione, gli impianti precedentemente menzionati come “acquedotti, fognature, canali di scarico, impianti idrici, gas, energia elettrica, riscaldamento e simili” vengono ora ricondotti con terminologia più moderna agli “impianti idrici e fognari e sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria“.

Ripartizione delle Spese

I costi relativi alla conservazione, riparazione e manutenzione dell’impianto sono normalmente divisi tra i condomini in proporzione alle quote millesimali di ciascuno. Se tutte le unità immobiliari usufruiscono del servizio, altrimenti solo i condomini serviti parteciperanno alle spese in modo proporzionale. La ripartizione delle spese relative all’approvvigionamento idrico deve avvenire in base ai reali consumi e non secondo criteri millesimali.

In contesti in cui manchino sia contatori individuali nelle unità abitative esclusive, sia normative regolamentari specifiche, si propende per l’adozione del criterio di ripartizione basato sul numero di abitanti.

Impianti Idrosanitari e Sicurezza

All’interno delle tessiture architettoniche degli edifici condominiali, i sistemi idrosanitari e quelli dedicati al trasporto, trattamento, utilizzo e consumo dell’acqua si adagiano sotto l’ombrello vigile della legge 5 marzo 1990, n. 46, un riferimento imprescindibile per la sicurezza degli impianti.

Tabella Riepilogativa Normative Impianti Idraulici

Normativa Descrizione
D.M. 37/08 Definisce gli impianti per i quali è necessario rilasciare la certificazione.
UNI EN 806 Specifiche relative agli impianti all’interno di edifici per il convogliamento di acque destinate al consumo umano.
UNI 9182 Impianti di alimentazione e distribuzione d’acqua fredda e calda - progettazione, installazione e collaudo.
UNI 12056-5:2001 Sistemi di scarico funzionanti a gravità all’interno degli edifici - Installazione e prove, istruzioni per l’esercizio, la manutenzione e l’uso.
Legge 5 marzo 1990, n. 46 Norme sulla sicurezza degli impianti.

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