La garanzia di un impianto idraulico è un aspetto cruciale da considerare, soprattutto quando si parla di nuove costruzioni o ristrutturazioni importanti. Una garanzia di 10 anni offre una maggiore tranquillità, ma è essenziale conoscere i requisiti e le tutele previste dalla legge.

Garanzia di Adempimento e Polizze Assicurative

L’appaltatore, per sottoscrivere il contratto, deve costituire una "garanzia definitiva" sotto forma di cauzione o fideiussione pari al 10 per cento dell’importo contrattuale, come previsto dall’articolo 103, commi 1 e 5, del d.lgs. 50/2016. In caso di aggiudicazione con ribassi superiori al dieci per cento, la garanzia è aumentata di tanti punti percentuali quanti sono quelli eccedenti il 10 per cento.

La cauzione è prestata a garanzia dell’adempimento di tutte le obbligazioni del contratto e del risarcimento dei danni derivanti dall’eventuale inadempimento delle obbligazioni stesse, nonché a garanzia del rimborso delle somme pagate in più all’esecutore rispetto alle risultanze della liquidazione finale, salva comunque la risarcibilità del maggior danno verso l’appaltatore.

La garanzia fideiussoria può essere bancaria o assicurativa per anticipazioni e saldo, come indicato all’art. 103, comma 6, d.lgs. È importante notare che la garanzia di adempimento del contratto consiste nel 10% dell’importo del contratto e viene svincolata progressivamente in corso d’opera fino all’80%.

L’esecutore dei lavori è obbligato a costituire e consegnare alla stazione appaltante, almeno dieci giorni prima della consegna dei lavori, anche una polizza di assicurazione che copra i danni subiti dalle stazioni appaltanti a causa del danneggiamento o della distruzione totale o parziale di impianti ed opere, anche preesistenti, verificatisi nel corso dell’esecuzione dei lavori. La polizza deve assicurare la stazione appaltante contro la responsabilità civile per danni causati a terzi nel corso dell’esecuzione dei lavori, con un massimale pari al cinque per cento della somma assicurata per le opere, con un minimo di 500.000 euro ed un massimo di 5.000.000 di euro.

Qualora sia previsto un periodo di garanzia, la polizza assicurativa è sostituita da una polizza che tenga indenni le stazioni appaltanti da tutti i rischi connessi all’utilizzo delle lavorazioni in garanzia o agli interventi per la loro eventuale sostituzione o rifacimento.

La polizza deve contenere la previsione del pagamento in favore del committente non appena questi lo richieda, anche in pendenza dell’accertamento della responsabilità e senza che occorrano consensi ed autorizzazioni di qualunque specie.

L'esecutore dei lavori è altresì obbligato a stipulare, per i lavori di cui al comma 8 dell'articolo 103 del d.lgs. 50/2016, una garanzia fideiussoria "per la risoluzione" di natura accessoria, che opera nei casi di risoluzione del contratto previsti dal codice civile e dal d.lgs. Questa garanzia è efficace a partire dal perfezionamento del contratto e fino alla data di emissione del certificato di ultimazione dei lavori, allorché cessa automaticamente.

Articolo 1669 del Codice Civile: Responsabilità Decennale

L’art. 1669 del codice civile stabilisce una responsabilità di 10 anni a carico del costruttore per gravi difetti dell’immobile. Questo articolo è fondamentale per comprendere la portata della garanzia per le nuove costruzioni.

Secondo l’art. 1669 cod. civ.:

«Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta».

Infatti, nel caso di una nuova costruzione, la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta del danno e nel caso di ristrutturazione, la denuncia va fatta entro 60 giorni dalla scoperta.

Cosa si intende per gravi difetti di costruzione?

La giurisprudenza ha chiarito che per “gravi difetti” si intendono non solo quelli che incidono sulla stabilità dell’edificio, ma anche quelli che ne pregiudicano significativamente la funzionalità e il normale godimento.

La garanzia decennale copre:

  • carenze strutturali: fondamenta, muri portanti, solai, tetto;
  • impianti: impianto elettrico, impianto idraulico, impianto di riscaldamento;
  • materiali: difetti dei materiali utilizzati nella costruzione.

Ecco alcuni esempi di gravi difetti di costruzione:

  • infiltrazioni d’acqua;
  • crepe nei muri portanti;
  • crolli di parti dell’immobile;
  • malfunzionamento degli impianti (riscaldamento, idrico, ascensore, ecc.).

La garanzia non copre:

  • difetti di lieve entità: piccole crepe, infiltrazioni di modesta entità, difetti estetici;
  • danni causati da mancata manutenzione: è responsabilità del proprietario curare la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile.
  • danni causati da eventi naturali: terremoti, alluvioni, ecc.

Come far valere la garanzia?

Se scopri un difetto costruttivo coperto dalla garanzia, devi:

  1. denunciare il difetto al costruttore per iscritto (raccomandata A/R o PEC) con una descrizione dettagliata del vizio;
  2. concedere al costruttore un termine ragionevole per rimediare al difetto: il costruttore ha diritto di effettuare i lavori di riparazione.
  3. se il costruttore non rimedia al difetto: puoi agire in giudizio per ottenere l’esecuzione dei lavori o il risarcimento del danno.

L’azione di risarcimento contro il costruttore si prescrive in 10 anni dalla consegna dell’immobile. Tuttavia, l’acquirente deve denunciare il difetto entro un anno dalla sua scoperta. Per “scoperta” non si intende la “presa visione” del problema (ad esempio l’osservazione della crepa), ma la conoscenza tecnica delle sue cause.

Pertanto, il termine di un anno decorre, secondo la giurisprudenza, da quando il proprietario si è fatto rilasciare una perizia di parte ove si indica la natura e l’origine del difetto.

Polizza Assicurativa Obbligatoria

Il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, all’articolo 4, impone al costruttore l’obbligo di fornire all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale. Tale polizza è rivolta a coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti dai predetti “gravi difetti di costruzione” dell’edificio. Dunque, la polizza garantisce all’acquirente una tutela aggiuntiva rispetto a quella della società costruttrice (che potrebbe non avere beni pignorabili).

Una assicurazione C.A.R. è un prodotto assicurativo rivolto a tutte le aziende che debbano assicurare l’immobile realizzato per i successivi dieci anni a partire dal termine dei lavori, per i danni materiali e diretti causati da rovina totale o parziale dell’immobile stesso, o da gravi difetti costruttivi.

Garanzia di 2 Anni per Vizi Minori

Oltre alla garanzia decennale prevista dall'art. 1669 cod. civ. ne esiste un’altra, disciplinata invece dall’art. 1667 cod. civ. Quest’ultima riguarda i vizi minori e le difformità dell’opera e ha una durata di solo due anni dalla consegna, con obbligo di denuncia al venditore entro 60 giorni dalla scoperta. Tuttavia, si applica principalmente nel rapporto tra committente e appaltatore (ad esempio per la ristrutturazione della casa) e non copre i gravi difetti strutturali.

Giurisprudenza

Nel caso di vendita di un immobile da parte del costruttore, l’acquirente può avvalersi della garanzia decennale ex art. 1669 c.c., come confermato dalla giurisprudenza:

«L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, contemplata dalla norma di cui all’art. 1669 c.c., può essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità». (Tribunale Ordinario Roma, sez. 7, sentenza n. 2186 del 30 gennaio 2018).

La garanzia copre anche gli immobili acquistati da un privato, purché non siano trascorsi 10 anni dalla costruzione. Così l’acquirente potrà rivalersi direttamente contro l’originario costruttore dell’edificio per quanto non abbia avuto alcun rapporto contrattuale con questi.

Cosa succede se il costruttore è fallito?

Se il costruttore di una casa di nuova costruzione fallisce, l’acquirente ha diverse tutele legali a disposizione. In primo luogo, come visto, il costruttore è obbligato a fornire una fideiussione a garanzia delle somme versate dall’acquirente. Questa fideiussione può essere escussa da quest’ultimo nel caso in cui il costruttore si trovi in una situazione di crisi, come il fallimento, per recuperare le somme già pagate.

La situazione di crisi del costruttore si considera verificata in vari momenti, tra cui la pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o la presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo. In tali casi, l’acquirente può escutere la fideiussione a condizione che il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.

Inoltre, l’acquirente può accedere alle prestazioni del Fondo di garanzia istituito dal medesimo decreto, che copre le perdite subite a causa dell’insolvenza del costruttore, purché non abbia ancora acquisito la proprietà dell’immobile.

Certificazione impianto idraulico: cos’è e perché è importante

La certificazione per impianto idraulico è un documento di fondamentale importanza nel campo dell’edilizia e delle installazioni idrauliche. È un documento che rappresenta una dichiarazione ufficiale, rilasciata da professionisti abilitati nel settore idraulico, che attesta la conformità e l’adeguatezza dell’impianto idraulico di un edificio.

Da un punto di vista tecnico la conformità si riferisce al fatto che l’impianto idraulico dell’edificio è stato progettato, installato e manutenuto in modo tale da rispettare tutte le normative, le direttive e le specifiche tecniche stabilite dalle autorità competenti. Questo include il rispetto delle leggi locali e nazionali che regolano le installazioni idrauliche, nonché il rispetto di standard di sicurezza e funzionalità rigorosi.

La certificazione attesta che l’impianto idraulico è stato realizzato secondo le migliori pratiche del settore e che soddisfa tutti i requisiti legali e tecnici. Ciò garantisce un alto livello di sicurezza per gli utenti dell’edificio e previene potenziali problemi legati all’idraulica, come perdite d’acqua, malfunzionamenti o situazioni pericolose.

Quando è richiesta la certificazione dell’impianto idraulico?

La certificazione dell’impianto idraulico è obbligatoria in diverse situazioni, tra cui:

  • installazione di un nuovo impianto: ogni volta che viene installato un nuovo impianto idraulico in un edificio, è necessaria una certificazione per garantire la conformità alle normative;
  • modifiche o ampliamenti: se si apportano modifiche significative a un impianto esistente o se si espande l’impianto, è richiesta una certificazione;
  • manutenzione straordinaria: anche gli interventi di manutenzione straordinaria richiedono una certificazione per assicurare che le riparazioni siano effettuate correttamente;
  • allacci di nuove utenze: quando si collegano nuove utenze all’impianto idraulico di un edificio, è necessaria una certificazione.

Come ottenere la certificazione impianto idraulico

Per ottenere la certificazione di un impianto idraulico è necessario seguire alcuni passaggi:

  1. progetto dell’impianto: si inizia con un progetto dettagliato dell’impianto idraulico, garantendo che sia conforme alle normative locali;
  2. materiali e documentazione: si stila un elenco dei materiali utilizzati, inclusi i certificati di autenticazione;
  3. sopralluogo e verifica: il professionista abilitato effettua un sopralluogo e verifica che l’impianto sia stato realizzato a norma di legge;
  4. certificazione: una volta completate tutte le verifiche, il professionista rilascia la certificazione per l’impianto idraulico.

Rischi e sanzioni per assenza della certificazione

L’assenza di una certificazione per l’impianto idraulico può comportare una serie di rischi e sanzioni di natura legale ed economica.

Dichiarazione di Conformità (Di.Co.) e Dichiarazione di Rispondenza (Di.Ri.)

La Dichiarazione di Conformità (Di.Co.) di un impianto (impianti di riscaldamento, impianti di adduzione del gas, canne fumarie, ma anche impianti elettrici, idrici, ecc) è un documento obbligatorio ormai da diversi anni, così come indicato dall’art. 7 del D.M. 37/08.

Si tratta di una relazione che raccoglie tutti i dati relativi al lavoro svolto ed ha, tra i vari scopi, sia quello di tutelare il cliente finale, sia quello di salvaguardare gli installatori da eventuali responsabilità in caso di incidenti causati da successive manomissioni. Nel redigerla, è necessario essere il più precisi possibile, in modo che, in un’eventuale disputa giudiziaria, non vi siano dubbi su cosa è stato dall’installatore e cosa no.

Logica simile vale per la Dichiarazione di Rispondenza (Di.Ri.), documento compilabile per rimediare all’assenza di una dichiarazione di conformità per impianti realizzati fino al 2008. Questo documento è redatto a seguito di un’ispezione non invasiva dell’impianto. Nella pratica, alcune parti della realizzazione (ad esempio quelle poste sotto traccia) potrebbero non essere raggiungibili e sarà quindi solo l’esperienza del tecnico a permettere di comprendere se quanto in essere risulti sicuro e funzionale.

Tempi di archiviazione e conservazione della Di.Co. e della Di.Ri.

Né la legge 46/90 prima, né il successivo D.M. 37/08 precisano quanto sia il tempo di archiviazione/conservazione della Di.Co. e della Di.Ri. Tuttavia è possibile dare una risposta verificando le indicazioni di Codice Civile e Codice Penale.

Nel primo documento, si precisa che la responsabilità per vizi occulti da parte dell’esecutore delle opere si estende per i 10 anni successivi alla realizzazione.

Il Codice Penale, invece, non prevede prescrizioni alla verifica delle responsabilità dell’esecutore.

Poiché l’unico documento che può fare testo, per precisare la data di consegna delle opere e la descrizione delle stesse, è solamente la Dichiarazione di Conformità, è meglio tenere in archivio questo documento per almeno 10 anni (anche più a lungo se si ha lo spazio, magari anche solo in formato digitale).

Quanto sopra non è invece richiesto per la Dichiarazione di Rispondenza, in quanto questa rappresenta una verifica di opere eseguite da altri e su cui il tecnico non ha nessuna responsabilità in termini di garanzia. Ovviamente vale la responsabilità penale nel caso in cui si certifichi un impianto che in realtà risulta pericoloso.

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