La Legge Finanziaria per l'anno 2000 ha previsto l’applicabilità dell’aliquota Iva ridotta del 10% per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Definizione di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Sono assimilate alla manutenzione ordinaria le piccole riparazioni del fabbricato e dei relativi impianti.

Gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano, invece, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso. Tali interventi sono finalizzati al mantenimento dell’efficienza e all’adeguamento all’uso corrente dell’edificio e delle singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d’uso dell’immobile.

Negli interventi di manutenzione straordinaria rientrano anche le opere di manutenzione ordinaria, purché eseguite come complemento necessario di un più rilevante intervento di manutenzione straordinaria.

Esempi di Interventi di Manutenzione

Manutenzione Ordinaria:

  • Piccole riparazioni del fabbricato e dei relativi impianti
  • Sostituzione del contatore dell’acqua potabile
  • Sostituzione del manto di tegole
  • Rifacimento dell’impermeabilizzazione e del piano piastrellato
  • Impermeabilizzazione delle grondaie del tetto
  • Verniciatura dei parapetti in metallo dei balconi

Manutenzione Straordinaria:

  • Modifica dell’impianto distributivo delle unità immobiliari dell’edificio
  • Consolidamento delle strutture di fondazione ed in elevazione
  • Rifacimento di vespai e di scannafossi
  • Sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta
  • Rifacimento di scale e di rampe
  • Sostituzione di solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti
  • Modifica dell’impianto idrico con sostituzione e nuovo posizionamento dell’autoclave
  • Interventi di adeguamento degli impianti alle norme antincendio
  • Apertura di lucernari di mansarde, senza la modifica della destinazione d’uso
  • Sostituzione di infissi e serramenti con la modifica dei materiali o della tipologia di infisso
  • Interventi finalizzati al risparmio energetico
  • Realizzazione e l’adeguamento di centrali termiche e impianti di ascensori

IVA Agevolata per Edifici Abitativi Privati

Le prestazioni aventi ad oggetto le manutenzioni ordinarie e straordinarie, eseguite su edifici a prevalente destinazione abitativa privata, usufruiscono dell’aliquota IVA agevolata del 10%. Trattandosi di prestazioni di servizi, il presupposto impositivo è costituito dalla data di emissione della fattura o, se antecedente, dalla data di pagamento del corrispettivo.

L’applicazione dell’IVA agevolata a decorrere dall’1.1.2008 prescinde dall’indicazione in fattura del costo della manodopera.

Ambito Applicativo

Sono escluse dall’agevolazione le semplici cessioni di beni, mentre risultano agevolate, oltre alle vere e proprie prestazioni di appalto, anche le cessioni di beni con posa in opera, anche se il valore del bene ceduto è prevalente rispetto alla prestazione, purché la posa in opera sia effettuata da chi ha fornito il bene.

Fabbricati a Prevalente Destinazione Abitativa Privata

Sono considerati fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata:

  • Le singole unità immobiliari (e relative pertinenze non abitative) accatastate nel gruppo A, con eccezione della categoria A/10 (uffici), indipendentemente dall’effettivo utilizzo delle stesse. Sono pertanto agevolate le manutenzioni delle autorimesse, se pertinenze di abitazioni.
  • Gli interi edifici che abbiano oltre il 50% della superficie dei piani sopra terra destinati ad abitazione privata. In questo caso, sono agevolati gli interventi sulle singole unità immobiliari abitative e sulle parti comuni.

L’agevolazione si applica anche:

  • Agli edifici di edilizia residenziale pubblica caratterizzati dalla prevalenza della destinazione ad abitazione di soggetti privati.
  • Agli edifici assimilati alle case di abitazione “non di lusso”, a condizione che le stesse costituiscano stabile residenza di collettività.
  • Alle parti comuni relative ai locali non abitativi situati in edifici a prevalente destinazione abitativa privata, restando invece esclusi gli interventi sulle singole unità immobiliari non abitative.
  • Alle pertinenze di unità immobiliari classificate nel gruppo A, anche se gli interventi di recupero hanno ad oggetto la sola pertinenza o la stessa è situata in un edificio che non ha prevalente destinazione abitativa.

Edifici di Edilizia Residenziale Pubblica

Al fine di individuare correttamente gli edifici di edilizia residenziale pubblica, sono rilevanti le definizioni di:

  • Alloggi costruiti dagli enti pubblici a totale carico o con il concorso o contributo dello Stato.
  • Alloggi di proprietà delle Ferrovie dello Stato concessi agli aventi diritto.
  • Edifici realizzati con l’intervento non più solo dello Stato, ma anche di enti pubblici territoriali quali Comuni, Province, Regioni e IACP.

A titolo esemplificativo, rientrano in tale categoria gli orfanotrofi, gli ospizi, i brefotrofi, i conventi. Sono esclusi dall’agevolazione gli edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso che risultino privi del carattere di stabile residenza (es. scuole, caserme, ospedali).

Calcolo dell’IVA Agevolata

L’IVA agevolata si applica sul valore dell’intera prestazione, salvo che nell’ambito dell’intervento di manutenzione vengano forniti “beni significativi”, il cui valore superi il 50% dell’intero corrispettivo della prestazione.

Determinazione del Valore dei “Beni Significativi”

Il valore dei “beni significativi” va determinato in base ai principi di carattere generale che disciplinano l’IVA. In particolare, come valore dei beni in esame deve essere assunto quello risultante dall’accordo contrattuale stipulato dalle parti. Il valore delle materie prime e semilavorate, nonché degli altri beni necessari per l’esecuzione dei lavori, forniti nell’ambito della prestazione agevolata, non deve essere individuato autonomamente in quanto confluisce in quello della manodopera.

Elenco dei beni significativi

  • Ascensori e montacarichi
  • Infissi esterni ed interni
  • Caldaie
  • Video citofoni
  • Apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
  • Sanitari e rubinetterie da bagno
  • Impianti di sicurezza

Ai materiali non compresi nell’elenco indicato si applica sempre l’aliquota ridotta, anche nel caso in cui si tratti di semplice fornitura con posa in opera. Le parti staccate (es. bruciatore di una caldaia), laddove fornite nell’ambito di un intervento di recupero agevolato, non assumono rilevanza autonoma, essendo assoggettate al regime IVA previsto per la prestazione.

Con una norma di interpretazione autentica, è stato stabilito che l’individuazione dei beni che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture effettuate nell’ambito delle prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio e delle parti staccate si effettua in base all’autonomia funzionale delle parti rispetto al manufatto principale. Il valore dei predetti beni non può essere inferiore al prezzo di acquisto dei beni stessi; la fattura deve indicare, oltre al servizio che costituisce l’oggetto della prestazione, anche i beni di valore significativo.

Se l’intervento di recupero comprende diverse opere di manutenzione e solo alcune prevedono l’impiego di beni significativi, il contratto, ai fini del calcolo della quota non agevolata, deve essere considerato nella sua unitarietà, a condizione che le diverse opere siano oggetto di un’unica previsione contrattuale.

Dati da Riportare in Fattura

In fattura occorre indicare:

  • Il corrispettivo complessivo dell’operazione, comprensivo del valore dei beni significativi.
  • Separatamente, il valore di questi ultimi.

La valorizzazione del bene significativo, in mancanza di specifica previsione legislativa, è rimessa all’autonomia contrattuale, non potendo tuttavia risultare inferiore al costo sostenuto per l’acquisto del bene stesso da parte del soggetto che ha eseguito la prestazione. Nel caso in cui, in sede di preventivo, non risulti ancora determinato l’esatto valore del bene significativo, si può ripartire il valore in via provvisoria mediante un criterio di proporzionalità, salvo successiva regolarizzazione con nota di variazione.

Edilizia Residenziale Pubblica e IVA

Si considera “edilizia residenziale pubblica” quella:

  • Realizzata dallo Stato, da enti pubblici territoriali, nonché dagli Istituti Autonomi per le Case Popolari (IACP) e dai loro consorzi comunque denominati e disciplinati con legge regionale.
  • Fruente del pubblico intervento sotto forma di contributo statale ovvero di finanziamento con fondi pubblici.

Nel concetto di residenzialità rientrano le unità immobiliari:

  • Costituite da abitazioni e da edifici destinati a stabili residenze per collettività (orfanotrofi, ospizi, brefotrofi, ecc.).
  • Fatte costruire direttamente dallo Stato o da enti pubblici ai quali sia stata demandata la costruzione degli stessi.

Manutenzioni Straordinarie Non Agevolate

Non rientrano nell’ambito oggettivo dell’agevolazione:

  • Gli interventi di manutenzione straordinaria effettuati su immobili che, pur rientrando tra quelli assimilati alle case di abitazione, sono costruiti da privati.
  • Gli immobili costruiti da privati con il concorso dell’intervento pubblico.
  • Gli edifici che, pur essendo assimilati alle case di abitazione, non hanno il carattere della stabile residenza, quali scuole, asili, colonie climatiche, ospedali e caserme.
  • Gli edifici adibiti ad uffici pubblici.
  • La manutenzione straordinaria di strade e il rafforzamento e consolidamento statico di collettori e adduttori di canali, navigli, rogge, cavalcavia e simili, siti sia in città che fuori del territorio urbano.

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