L'impianto idraulico condominiale è un sistema complesso che garantisce la distribuzione dell'acqua potabile e lo scarico delle acque reflue in un edificio. La sua corretta gestione e manutenzione sono fondamentali per assicurare un servizio efficiente e prevenire problemi come perdite, guasti e sprechi.

La Riforma del Condominio e l'Impianto Idrico

La Riforma del Condominio, introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha ridisegnato gran parte degli articoli del Codice Civile, dal 1117 al 1138, fornendo così ai proprietari delle unità immobiliari, agli amministratori di condominio e agli altri condomini una serie di regole utili per gestire meglio gli spazi, gli impianti e i servizi comuni. La legge 220/2012 prevedeva, all’art. 1, la modifica dell’art. 1117 codice civile.

Il testo vigente dell’art. 1117 codice civile, come sappiamo, ora non fa più riferimento a piani e porzioni di piani, bensì a singole unità immobiliari (e quindi senza dubbio devono ritenersi ricomprese nel concetto di condominio anche tipologie a sviluppo orizzontale). Nell’elenco dell’art. 1117 del codice civile, che è stato emendato dall’articolo 1 della legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, nonostante non apporti rivoluzioni straordinarie, riflette in gran parte gli orientamenti emersi dalla giurisprudenza più recente, conferendo una definizione più articolata al concetto di “parti comuni” dell’edificio e ampliando l’elenco, che resta ancora di carattere esemplificativo e non esaustivo, come previsto nella versione precedente. Questi cambiamenti tengono conto delle esigenze emerse negli anni recenti e dell’evoluzione delle nuove tecnologie che continuano a diffondersi.

Nella nuova formulazione, gli impianti precedentemente menzionati come “acquedotti, fognature, canali di scarico, impianti idrici, gas, energia elettrica, riscaldamento e simili” vengono ora ricondotti con terminologia più moderna agli “impianti idrici e fognari e sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria“.

Componenti dell'Impianto Idrico Condominiale

L’impianto idrico del condominio è l’insieme delle tubature destinate alla distribuzione dell’acqua alle singole utenze. Generalmente, l’impianto si compone di una conduttura principale ad anello, posta al piano più basso dell’edificio, che funge da collettore. Da questo collettore si diramano le colonne montanti che, salendo verticalmente, forniscono acqua alle unità immobiliari situate ai piani superiori. Alla sommità di ogni colonna montante è installata una valvola per il richiamo dell’aria, utile nel caso di mancanza di flusso idrico.

Tipicamente costituito da una conduttura ad anello, posta al piano più basso dell’edificio, funge da collettore principale da cui si diramano le colonne montanti. Queste, risalendo verticalmente, raggiungono le diverse unità immobiliari ai piani superiori. In cima a ciascuna colonna montante si trova una valvola “Jolly”, utile per far entrare l’aria nel caso in cui il flusso idrico sia interrotto.

L’insieme delle tubature, in genere realizzate in acciaio zincato, è concepito per distribuire l’acqua alle singole utenze, formando l’impianto idrico. Questo impianto, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, è di proprietà comune per le porzioni comprese tra il contatore dell’azienda erogatrice e le diramazioni che servono le proprietà esclusive.

Autoclave: Un Elemento Chiave

Per garantire una corretta e costante distribuzione dell’acqua a tutti i piani dell’edificio, l’impianto può essere dotato di un’autoclave, che deve essere considerata come una proprietà comune. In alcune situazioni, l’impianto può essere dotato di autoclave per garantire una pressione sufficiente all’approvvigionamento idrico nei piani superiori, specialmente se la pressione dell’ente erogatore è ridotta o a causa della configurazione dell’edificio. Questo impianto rientra anch’esso nelle proprietà comuni.

Nelle proprietà condominiali la presenza di un impianto autoclave diviene necessaria affinché la pressione e i flussi di acqua siano regolari a tutti i piani. Può infatti accadere che ai piani bassi l’acqua arriva in grande quantità, mentre ai piani alti l’acqua stenta ad arrivare per insufficienza di pressione. Per non parlaredelle emergenze, ovvero quando manca l’erogazione e la distribuzione dell’acqua da parte della rete idrica.

Componenti e funzionamento di un impianto autoclave:

  • pompa elettrica, che serve ad accrescere il livello della pressione dei flussi di acqua;
  • pressostato, che può essere aperto o chiuso. Tale dispositivo provvede ad accendere la pompa elettrica nell’istante in cui registra un particolare valore della pressione;
  • serbatoio, in cui è contenuta l’acqua che proviene dalla rete idrica e che servirà nei momenti in cui manca l’erogazione di acqua;
  • contenitore a pressione: è infine quel componente in cui è situata una camera d’aria detta il polmone dell’autoclave.

Va sottolineato che sul mercato esistono due tipi di impianti di autoclave condominiale, quello tradizionale e quello a inverter. Il primo è il più diffuso e la tecnica di funzionamento è quella anzidetta. È semplice da installare, i ricambi sono facilmente reperibili sul mercato e non necessita di complessi livelli di manutenzione. Ha lo svantaggio di essere piuttosto ingombrante e di consumare molta energia elettrica. L’impianto autoclave ad inverter funziona come quello tradizionale, ma il cuore pulsante non è il pressostato ma l’inverter, una centralina elettrica che punta a rilevare istantaneamente i flussi ed i consumi idrici, e di conseguenza regola i giri del motore in maniera tale da mantenere costante i livelli di pressione. È meno ingombrante dell’impianto tradizionale e consuma meno energia elettrica. Per converso, necessita di personale specializzato per eventuali riparazioni ed operazioni di manutenzione.

Manutenzione Autoclave Condominiale

Come tutti gli impianti idrici, anche un’autoclave ha bisogno di una manutenzione, e il tecnico adeguato per fare ciò è l’idraulico. L’intervento può basarsi su urgenze, ovvero se avviene un guasto all’interno dell’impianto, può essere preventivo in maniera tale da prevenire eventuali guasti, oppure ancora di ordinaria manutenzione dei componenti e/o dell’intero impianto di autoclave.

Nel corso della manutenzione di un’autoclave si vanno a rilevare i detriti all’interno della vasca o a controllare i livelli di pressione dell’impianto in modo tale che accensione e spegnimento avvengano nei reali momenti di necessità. In genere, è necessario che gli interventi di manutenzione avvengano in modo regolare. La prima cosa da controllare è il vaso di espansione che regola la pressione dell’autoclave. Nel caso in cui la pressione dovesse scendere, infatti, i cicli di accensione e spegnimento della pompa non sarebbero più regolari e ciò potrebbe deteriorare l’impianto e danneggiare il vaso di espansione. Ciò significa che tale vaso dovrà essere sostituito.

Un altro intervento da effettuare nel corso della manutenzione dell’autoclave è la pulizia dei detriti e dei residui che l’acqua stessa trasporta all’interno delle tubazioni. Tali residui possono risultare dannosi al pressostato dell’impianto alterandone il funzionamento. Disattivando l’alimentazione elettrica dell’autoclave è possibile pulire il pressostato, lasciando fuoruscire la pressione grazie all’apertura del rubinetto idrico posto al di sotto dell’autoclave.

Un’altra operazione necessaria è il controllo non soltanto dei flussi, ma anche della qualità dell’acqua che passa attraverso l’impianto e giunge ai rubinetti dei singoli condomini. In base alle normative europee, infatti, l’acqua viene ritenuta un vero e proprio alimento. Pertanto tale intervento non solo è necessario dal punto di vista strettamente tecnico, ma serve soprattutto per tutelare la salute dei vari condomini.

Il funzionamento dell’impianto è un’altra operazione di controllo da effettuare nel corso della manutenzione dell’autoclave. Anche in questo caso il ruolo dell’idraulico è fondamentale, perché rappresenta la figura professionale più adatta affinché tutto l’impianto funzioni perfettamente. Nel caso dell’autoclave condominiale questo aspetto risulta determinante perché i condomini di tutti i piani debbono poter ricevere flussi regolari di acqua.

Responsabilità e Oneri

La responsabilità della manutenzione di questa parte dell’impianto, quindi, spetta a tutti i condomini, i cui costi saranno ripartiti in base alle rispettive quote millesimali. Invece, per quanto riguarda le parti private dell’impianto, ogni singolo proprietario è responsabile della manutenzione e del sostegno dei relativi costi. Di conseguenza, i proprietari non potranno pretendere che l’Amministratore si occupi delle riparazioni dei guasti che non riguardano le colonne montanti comuni.

Il condominio è tenuto a garantire l’efficienza dell’impianto idrico comune, essendo esso un servizio essenziale e irrinunciabile. Le riparazioni necessarie all’impianto hanno carattere d’urgenza, il che legittima l’amministratore a procedere anche senza il previo consenso dell’assemblea condominiale (come previsto nell’ultimo comma dell’articolo 1135 del codice civile). I costi relativi alla conservazione, riparazione e manutenzione dell’impianto sono normalmente divisi tra i condomini in proporzione alle quote millesimali di ciascuno. Se tutte le unità immobiliari usufruiscono del servizio, altrimenti solo i condomini serviti parteciperanno alle spese in modo proporzionale.

Un altro aspetto di non poco conto da tenere presente è il ruolo dell’amministratore condominiale, che ha la responsabilità del corretto funzionamento di questo come di altri impianti in uso al condominio.

Ripartizione delle Spese

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese per l’acqua potabile, il criterio di distribuzione è diverso. Infatti, il consumo di acqua varia da condòmino a condòmino, a seconda dell’ampiezza della proprietà esclusiva, del numero di abitanti e della destinazione d’uso dell’immobile. Per questo motivo, risulta illegittima una delibera assembleare che approvi la ripartizione delle spese per l’acqua sulla base delle sole quote millesimali. La distribuzione delle spese dovrà avvenire, infatti, in base ai consumi effettivi o all’uso potenziale che ciascun condòmino può fare dell’acqua, salvo accordi contrattuali diversi.

All’interno dell’ambito condominiale, si verifica una variazione nei consumi di acqua potabile da parte di ciascun condomino, la quale è direttamente correlata alla dimensione della proprietà esclusiva, al numero di abitanti e alla destinazione d’uso. Queste disparità connotano la inapplicabilità della disposizione di cui all’art. 1123, comma 1, del Codice Civile alla situazione specifica, mentre impone la rilevanza dei commi successivi dello stesso articolo nella prospettiva dell’ordinamento civile.

Si configura dunque come illegittima una deliberazione assembleare che approvi il criterio di ripartizione delle spese relative all’approvvigionamento idrico in virtù della suddivisione millesimale, indipendentemente dal fatto che le proprietà esclusive siano dotate o meno di contatori. Ciò discende dal principio che la ripartizione delle spese concernenti l’acqua potabile deve avvenire in base ai reali consumi e non secondo criteri millesimali (si veda, a titolo esemplificativo, l’Appello di Roma, sentenza n. 2116 del 2.5.1959) oppure in base all’uso potenziale di ciascun utente (Cassazione, sentenza n.

L’operato dell’amministratore che, in assenza di disposizioni regolamentari o di deliberazioni assembleari esplicite, proceda alla ripartizione delle spese secondo il sistema delle quote millesimali, è sottoposto a giudizio critico. In questi casi, tali regolamenti includono le spese per l’acqua potabile nell’elenco delle spese generali soggette a ripartizione sulla base della tabella millesimale. In tale contesto, l’amministratore è tenuto ad adeguarsi al regolamento in questione, inserendo le spese idriche nelle voci delle spese generali e ripartendole in base ai millesimi di comproprietà.

In contesti in cui manchino sia contatori individuali nelle unità abitative esclusive, sia normative regolamentari specifiche, si propende per l’adozione del criterio di ripartizione basato sul numero di abitanti. Tale approccio costituisce sicuramente il più appropriato per determinare consumi presuntivi relativamente affidabili, seppur la sua attuazione pratica presenti alcune sfide, specialmente all’interno di condomìni caratterizzati da locali ad uso non residenziale.

In relazione ai locali adibiti ad uso non residenziale, il concetto stesso di “abitanti” risulta inadeguato per quantificare il consumo idrico. In molti casi, i titolari e i dipendenti di uffici o aziende vengono considerati come “abitanti”, senza considerare l’attività specifica svolta, che rappresenta l’unico fattore influente sull’entità del consumo. Quando il consumo idrico non è legato al tipo di attività, l’approccio che considera le persone che lavorano nelle unità abitative esclusive come “abitanti” risulta errato in termini di sovrastima.

Nel contesto delle unità immobiliari ad uso non residenziale, nessun criterio può essere considerato valido se non si basa su una misurazione effettiva (tramite contatori) o su una valutazione “virtuale” (cioè legata all’uso presumibile effettivo) del numero di abitanti.

Contabilizzazione Individuale

L’installazione di contatori individuali per ciascun condòmino consente di determinare con precisione le spese che ogni proprietario dovrà sostenere, sulla base della lettura del proprio contatore. In assenza di contatori, il metodo di ripartizione più idoneo è quello basato sul numero degli abitanti dell’unità, indipendentemente dalla loro età.

Installazione dell'Autoclave e Ripartizione Spese

Nei condomini di notevoli altezze, può sorgere la necessità di installare un impianto autoclave per garantire un servizio idrico adeguato anche ai residenti dei piani più alti. Tuttavia, in alcuni casi, gli inquilini dei piani inferiori potrebbero non essere favorevoli alla spesa per l’installazione e la manutenzione dell’autoclave, ritenendo che non si tratti di un servizio essenziale. In questi casi, spesso si sostiene che l’autoclave costituisca una “innovazione” dell’impianto. Tuttavia, questa argomentazione è infondata. L’autoclave non cambia la destinazione dell’impianto idrico, ma ne migliora l’efficienza. La spesa per l’installazione e la manutenzione va quindi ripartita tra tutti i condomini, in base alle rispettive quote millesimali, poiché l’autoclave rappresenta un servizio comune e indispensabile.

In questo contesto, è opportuno delimitare l’inquadramento normativo relativo alla maggioranza richiesta per l’approvazione della delibera concernente l’installazione dell’autoclave. La prospettiva di considerare tale intervento come un’innovazione è frequentemente avanzata da parte di coloro che si oppongono all’installazione stessa. Tuttavia, tale argomentazione risulta priva di fondamento. L’ onere economico derivante dall’installazione dell’autoclave deve essere ripartito fra tutti i condomini in conformità alle rispettive quote millesimali, indipendentemente dall’utilità differenziata che l’opera comporta per ciascun condomino.

L’ installazione dell’autoclave rappresenta, infatti, un servizio di carattere essenziale in quanto mira a garantire la fornitura adeguata di acqua ai piani più elevati dell’edificio. Di conseguenza, ogni condomino è tenuto a contribuire alle spese, anche se alcuni di essi non ne traggono immediato beneficio (cfr. Appello di Roma, sentenza n. 878 del 30.1.1962, Cassazione n. 7172 del 29.11.1963).

Sicurezza dell'Impianto

Per l’installazione, la trasformazione, l’ampliamento e la manutenzione degli impianti idrici, è obbligatorio rivolgersi a imprese abilitate. Al termine dei lavori, queste imprese sono tenute a rilasciare una dichiarazione di conformità degli impianti, attestando che i lavori sono stati eseguiti nel rispetto delle normative vigenti.

All’interno delle tessiture architettoniche degli edifici condominiali, i sistemi idrosanitari e quelli dedicati al trasporto, trattamento, utilizzo e consumo dell’acqua si adagiano sotto l’ombrello vigile della legge 5 marzo 1990, n. 46, un riferimento imprescindibile per la sicurezza degli impianti. A partire dal punto in cui l’acqua è consegnata dall’ente di distribuzione, questi sistemi sono soggetti a questa legge, che sovrintende alla loro incolumità. Per l’erezione, la trasformazione o l’espansione di tali impianti, il rispetto della normativa richiede l’intermediazione di imprese o aziende autorizzate.

Schema Impianto Idraulico: Distribuzione e Scarico

In linea generale, l’impianto idraulico ad uso civile si suddivide in due principali tipologie:

  • adduzione e distribuzione dell’acqua (fredda e calda), proveniente da acquedotto o serbatoio;
  • scarico delle acque nere, nella rete fognaria comunale, o, in assenza, in fossa settica.

Le acque condotte nello scarico possono essere suddivise in acque bianche (quelle provenienti da lavatrici, lavabi, docce, ecc.) ed acque nere (provenienti dagli scarichi nel wc). La parte dell’impianto che si occupa di condurre l’acqua ai diversi accessori, è appunto detto impianto di distribuzione.

Per servire i vari punti di erogazione dell’acqua in un edificio, occorrono colonne verticali di maggiore sezione e reti di distribuzioni orizzontali ai vari piani. Le tubazioni di distribuzione possono essere in rame, rivestito in materiale plastico, o in PVC. Le colonne montanti devono, invece, avere una sezione via via decrescente verso l’alto e possono essere in acciaio zincato, polietilene ad alta densità (PEAD), in rame o in PVC.

Per l’impianto di distribuzione dell’acqua è preferibile la cosiddetta distribuzione a collettore, in cui ogni punto di erogazione è servito singolarmente da un unico tubo, senza giunzioni, che parte da un collettore centrale di distribuzione ed arriva alle singole utenze. In questo modo la chiusura di una singola utenza non pregiudica il funzionamento delle altre e si evitano giunture che sono spesso causa di perdite. I collettori devono essere posizionati in una cassetta incassata dedicata, posta in un punto facilmente accessibile per eventuali operazioni di manutenzione. La stessa cassetta ospita un collettore per l’acqua calda ed uno per l’acqua fredda.

L'Impianto di Scarico

Questo sistema è progettato per convogliare le acque reflue provenienti da lavandini, docce, wc e altri apparecchi sanitari verso la rete fognaria o il sistema di trattamento delle acque reflue. Le tubazioni di scarico devono essere dimensionate correttamente per evitare intasamenti e garantire un flusso adeguato. Spesso, le tubazioni di scarico sono realizzate in PVC o polipropilene, materiali che offrono resistenza alla corrosione e alla formazione di incrostazioni. È essenziale che l’angolazione delle tubazioni sia accuratamente calcolata per consentire il corretto deflusso delle acque reflue gravitazionalmente. Inoltre, l’installazione di dispositivi come sifoni e ventose previene l’ingresso di odori sgradevoli negli ambienti interni e contribuisce a mantenere il sistema igienico e funzionale nel tempo.

Gli impianti di scarico possono essere di due tipi:

  • a doppio tubo, cioè realizzati con due tubi distinti per lo scarico, per smaltire separate le acque nere e quelle bianche;
  • tubo singolo nel quale confluiscono indistintamente le acque nere e quelle bianche.

Qualora fosse possibile, è sempre consigliabile avere un impianto di scarico a doppio tubo perché offre il vantaggio di una maggiore igienicità. Optando per questa soluzione, infatti, si evita che il riflusso e il cattivo odore delle acque nere, risalgano attraverso gli scarichi di lavandini, docce, vasche, ecc.

Ad ogni modo, per evitare il fenomeno del riflusso, esistono dei componenti di collegamento tra le singole apparecchiature igieniche e le condutture di scarico, costituite da un tubo ricurvo (in metallo, plastica o PVC) detto sifone.

L’impianto di scarico è costituito da:

  • tubazioni orizzontali con leggera pendenza (superiore all’ 1%) che collegano i singoli apparecchi di servizio ad una cassetta di ispezione;
  • tubazione orizzontale, con pendenza superiore all’1%, che collega la cassetta di ispezione alla braga situata sotto al WC;
  • colonna di scarico (o fecale) che si sviluppa verticalmente, destinata a ricevere le acque nere e a convogliarle nell’impianto fognario pubblico, previa il passaggio in un pozzetto d’ispezione;
  • sfiato di ventilazione, collocato generalmente sulla copertura del fabbricato.

Apparecchiature Igieniche dell'Impianto Idraulico

Le apparecchiature che compongono l’impianto idraulico solitamente includono:

  • lavello cucina
  • lavatrice e lavastoviglie
  • lavabo bagno
  • vasca e doccia
  • bidet
  • vaso

Schema Impianto Idraulico

Analizzate tutte le componenti di un comune impianto idraulico, è possibile realizzare lo schema dell’impianto, necessario sia in fase di cantierizzazione dell’opera per comunicare all’impresa esecutrice tutti i dettagli necessari alla sua realizzazione, che in fase di approvazione del progetto.

Per progettare un impianto idraulico può essere molto d’aiuto utilizzare un software BIM impianti MEP con cui puoi modellare l’impianto in 3D.

Costi della Manutenzione

Il costo della manutenzione di un impianto di autoclave condominiale è variabile. In genere, se ne tiene conto al momento dell’acquisto, proprio perché tale impianto ha una sua complessità che prevede l’intervento di un idraulico qualificato. In genere tale spesa dipende dal tipo di autoclave che si intende installare e dalla reperibilità delle parti di ricambio. Mentre per gli impianti tradizionali il costo è accessibile e i pezzi di ricambio sono facilmente reperibili, nel caso degli impianti ad inverter la spesa della manutenzione è più elevata e i ricambi sono più difficili da trovare.

Sul costo della manutenzione incide anche la tipologia di condominio e la modalità di ripartizione della spesa fra i vari condomini. In generale, si applicano le quote millesimali e l’approvazione della spesa passa attraverso le decisioni prese in sede di assemblea condominiale.

Affinché si possa godere di una buona autoclave, è consigliabile installarla in modo perfetto ed in ambienti adeguati, scegliendo un modello affidabile caratterizzato da una facile manutenzione.

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