Molte villette sono dotate di un ampio locale accessorio, spesso seminterrato, destinato a deposito, cantina o lavanderia. Sorge spontaneo il desiderio di "allargare" la casa, rendendo vivibile questo spazio extra. Tuttavia, trasformare questi locali in taverne, sale hobby o mini appartamenti senza autorizzazione comunale e abitabilità è una pratica diffusa, ma problematica.
Definizione dei Locali Seminterrati e Interrati
I locali definiti come taverna o sala hobby si trovano al piano seminterrato o interrato. Secondo il Regolamento Edilizio Tipo (RET), il piano seminterrato è un piano il cui pavimento è a una quota inferiore (anche solo in parte) rispetto al terreno adiacente, ma il cui soffitto è a una quota superiore. Il piano interrato, invece, ha il soffitto a una quota inferiore rispetto al terreno adiacente.
Generalmente, questi locali sono pertinenze destinate a magazzino o deposito, con parametri (altezza dei soffitti, dimensioni delle finestre) non conformi ai requisiti di abitabilità.
La Realizzazione del Bagno in Cantina
Uno degli interventi più comuni è la realizzazione di un bagno, spesso accompagnato da un impianto di climatizzazione e una ridistribuzione degli spazi. Questi locali possono essere trasformati in sale hobby, studi, aree conviviali o mini appartamenti.
La possibilità di recuperare i seminterrati a fini abitativi è regolata dalla normativa regionale. Molte regioni hanno disposizioni specifiche che consentono l'abitabilità a fronte di requisiti "ridotti" o rivisti, simili a quelli previsti per il recupero dei sottotetti. Le normative regionali spesso affiancano le disposizioni sui sottotetti a quelle sui seminterrati.
Quindi, chi fosse intenzionato a sanare la situazione non ha altra via se non quella di verificare la normativa regionale. Peraltro in molte regioni il recupero è non solo consentito ma anche facilitato, nell’ottica del risparmio di suolo, esattamente come accade per i sottotetti.
Il Decreto Salva-Casa e il Recupero dei Seminterrati
Il decreto Salva-Casa non introduce semplificazioni "automatiche" per il cambio di destinazione d'uso finalizzato all'ampliamento dell'abitazione, richiamando espressamente il rispetto della normativa regionale. Non ci sono, quindi, scorciatoie o semplificazioni in tal senso.
Ottenere l'abitabilità per la villetta può essere meno complicato del previsto, anche senza il decreto Salva-Casa. A seconda degli interventi, potrebbe essere sufficiente una CILA in sanatoria, come previsto per i sottotetti nelle regioni con leggi specifiche.
Requisiti e Limitazioni per l'Abitabilità
La domanda se sia possibile rendere abitabile una cantina sorge spontanea. Se si tratta di un seminterrato, ci sono margini per un cambiamento. Il primo passo è consultare un tecnico e verificare il Regolamento Edilizio del Comune.
Il principale riferimento normativo è il decreto ministeriale del 5 luglio 1975, che stabilisce i requisiti igienico-sanitari e l'altezza minima (generalmente 2,70 metri) dei locali adibiti ad abitazione. Sono fondamentali anche la ventilazione e l'illuminazione naturale, verificate tramite il calcolo dei rapporti aeroilluminanti. Ogni ambiente domestico deve rispettare una superficie minima, e le camere da letto, il soggiorno e la cucina devono avere finestre apribili.
Passaggi per Rendere Abitabile una Cantina
- Verifica della fattibilità dell'intervento rispetto alle normative.
- Definizione degli interventi necessari a trasformare la cantina in un locale abitabile.
- Cambio di destinazione d'uso con un titolo abilitativo adeguato.
- Pagamento degli oneri di costruzione e urbanizzazione al comune.
- Ottenimento dell'agibilità da parte del comune.
Interventi Necessari
- Verifica dei rapporti aeroilluminanti e interventi per l'apertura di nuove finestre.
- Predisposizione di un sistema di climatizzazione.
- Valutazione dell'installazione di un sistema di ventilazione meccanica controllata.
- Realizzazione o adeguamento dell'impianto elettrico.
Considerazioni sul Bagno in Cantina
In generale, un bagno inteso come WC a servizio di locali non residenziali (accatastati come accessori, senza le altezze per essere abitabili) non è accettabile. È invece accettabile una lavanderia, ovvero uno spazio con lavatoio e lavatrice, ma senza vaso. Molto dipende dagli usi del comune o del tecnico comunale.
Il Consiglio di Stato (CdS) ha chiarito che la creazione di un bagno in un garage non determina automaticamente il cambio di destinazione d'uso da pertinenza a locale residenziale. Tuttavia, la presenza di un bagno e di una cucina può indicare un cambio di destinazione d'uso.
Per il CdS occorre valutare il caso specifico: la creazione di un bagno in garage non vuol dire automaticamente cambio di destinazione d’usoCreare un bagno in un garage determina automaticamente il cambio di destinazione d’uso da pertinenza a locale residenziale?Se una rondine non fa primavera, è altrettanto vero che la creazione di un semplice wc non basta ad affermare l’intenzione di trasformare il garage in abitazione.
Di seguito una tabella riassuntiva dei requisiti minimi per i servizi igienici:
| Requisito | Dettagli |
|---|---|
| Superficie minima | 2.00 mq (per il secondo servizio igienico) |
| Lato minimo | 1.70 m (per alloggi con s.l.p. maggiore di mq) |
| Ventilazione | Finestra apribile all'esterno di almeno 0,50 mq |
| Disimpegno | L'ambiente con il vaso igienico deve essere disimpegnato dalla cucina (antibagno, corridoio, atrio) |
| Accessibilità | Deve essere accessibile ai diversamente abili (in caso di nuove realizzazioni) |
Costi della Ristrutturazione
La ristrutturazione di una cantina può avere costi variabili a seconda delle dimensioni, dello stato di fatto e del tipo di interventi. È fondamentale richiedere più preventivi e verificare con un professionista la stima di ogni intervento.
Problematiche Comuni
Le cantine, essendo spazi sotterranei, spesso presentano problemi di umidità, infiltrazioni e muffa. Inoltre, mancano aperture verso l'esterno, risultando buie e poco ventilate. Per l'abitabilità, è necessario rispettare un'altezza minima.
Conclusioni
La trasformazione di una cantina in uno spazio abitativo richiede un adeguamento alle normative urbanistiche e, spesso, interventi strutturali significativi che richiedono permessi di costruire. Cambiare la destinazione d'uso comporta un esborso di denaro variabile in base agli interventi necessari e alle pratiche burocratiche.
TAG: #Bagno