Il calcolo dei vani catastali è un fattore importante da non trascurare in caso di acquisto di un immobile, perché concorre alla determinazione della rendita catastale, valore di riferimento per pagare l’IMU. Nell’idea comune, un vano corrisponde ad una stanza e tutto sembra facile. In realtà così non è perché esistono anche i bagni, i corridoi e le pertinenze, che assumono un valore di calcolo diverso.
Definizione di Vano Catastale
Tecnicamente, il vano catastale è quello spazio che va dal pavimento a soffitto e che è delimitato dai muri. Un vano catastale è un locale che viene considerato ai fini fiscali.
Il vano catastale, anche noto come vano catastale utile, si riferisce allo spazio compreso tra pavimento e soffitto, delimitato da muri, che gode di luce diretta e una superficie libera.
Sono due i requisiti a cui devono soddisfare quegli spazi chiusi da muri o da pareti che nel linguaggio corrente si chiamano vani, per assumere la qualità di vani utili: il primo è quello di avere luce diretta, intendendo per essa qualsiasi apertura di comunicazione (porta, finestra. finestrino. lucernario. ecc.) tra un ambiente e l'esterno (via, cortile. giardino, pozzo di luce, ecc.) indipendentemente dalla sua forma, dalle sue dimensioni, dalla sua ubicazione anche se fosse sbarrata da invetriata o grata fissa; basta, cioè, il passaggio della luce naturale senza che sia necessaria la possibilità del passaggio di aria; il secondo è un requisito di ampiezza non rigidamente prescritta ma variabile a seconda della categoria dell'unità immobiliare e del luogo, che va inteso come ambiente economico-edilizio.
Ampiezza: è variabile a seconda della categoria dell’unità immobiliare e dalla destinazione d’uso.
In genere, secondo l’Agenzia delle Entrate, un vano catastale deve presentare una superficie minima di 9 mq e massima di 20-30 mq. Il concetto di superficie massima può creare confusione, poiché un vano di 25 mq è sempre un vano, tuttavia per il catasto va effettuato un conteggio dell’eccedenza.
La metratura di un vano è fondamentale per la sua classificazione catastale poiché determina la sua utilità e categoria. Un vano di dimensioni superiori a un certo limite può essere considerato utile e influenzare la categoria catastale dell'immobile, aumentandone potenzialmente il valore.
Esistono delle norme ben precise per effettuare il calcolo dei vani catastali e sono quelle stabilite dal Decreto Legge 652/39 (nascita NCEU) e dal D.P.R. 1142/49 (regolamento formazione NCEU).
Quali sono i vani catastali?
I vani principali sono tutte quelle stanze la cui superficie può arrivare fino a 20 metri quadri. Dunque, i vani principali sono tutte le stanze la cui superficie può arrivare fino a 20 metri quadri. Si distinguono in vani principali vani come camere, soggiorni e cucine, che vengono conteggiati interamente se non superano i 28 mq; gli accessori diretti, come bagni, corridoi e ripostigli hanno un’incidenza ridotta e vengono calcolati rispettivamente come 1/3 di vano. Gli accessori indiretti, come cantine e soffitte, incidono per 1/4 di vano. Infine, le dipendenze, come giardini e terrazzi, non sono considerati come veri e propri vani ma possono incidere nel calcolo fino al 10%.
Sono considerati vani catastali principali le camere da letto, i soggiorni e le cucine, a condizione che non superino i 28 mq. Gli accessori diretti, come bagni, corridoi e ripostigli, hanno un peso ridotto nel calcolo, mentre cantine e soffitte sono accessori indiretti con un’incidenza minore.
- Vani principali: camere, salotti e cucine vengono considerati singoli vani se non superano i 28 mq. Se oltre tale metratura, si calcolano con un valore eccedente (esempio, 1,5 vani).
- Accessori diretti: il bagno, pur essendo essenziale, è considerato come accessorio diretto e viene dunque conteggiato come 1/3 di vano. Anche corridoi, ingressi, ripostigli e disimpegni rientrano in questa categoria.
- Accessori indiretti: cantine e soffitte, che servono come complemento all'immobile, vengono calcolati con un’incidenza equivalente ad un 1/4 di vano.
- Dipendenze: giardini, terrazzi, tettoie e portici vengono inclusi nel calcolo con una percentuale sul totale dei vani, fino a un massimo del 10%.
Il Bagno: Accessorio Diretto
Ma una stanza come il bagno è un vano catastale? In questo caso specifico, il bagno viene considerato come un accessorio diretto - ovvero indispensabile - ma non avente le caratteristiche di una stanza vera e propria: di conseguenza, sarà calcolato come 1/3 di un vano, così come altri spazi casalinghi come corridoio, ingresso, ripostiglio e disimpegno.
Il bagno, pur essendo un elemento essenziale all’interno di un’abitazione, non viene considerato un vano catastale a sé stante, ma solamente come un accessorio diretto, ovvero uno spazio indispensabile ma privo delle caratteristiche di una stanza vera e propria. Per questo motivo, nel calcolo dei vani catastali, il bagno viene considerato come 1/3 di un vano. Tale criterio viene applicato anche ad altri ambienti rientranti nella categoria di accessori diretti, come corridoi, ingressi, ripostigli e disimpegni che, pur avendo una funzione necessaria, non rientrano nella classificazione dei vani principali.
Gli spazi accessori diretti sono necessari per i servizi della casa, tali che un eventuale distacco comporterebbe una variazione nella struttura di quest’ultima.
Quanti Vani Ha il Bagno?
Come accennato in precedenza, il bagno, essendo classificato come un accessorio diretto, non viene considerato un vano catastale principale, ma contribuirà comunque al calcolo catastale dell’immobile con un valore ridotto. Nel particolare, verrà calcolato come 1/3 di vano catastale, così come altri spazi accessori diretti, tra cui ripostigli, ingressi e corridoi che, pur essendo funzionali all’abitazione, non possiedono le caratteristiche di una stanza vera e propria.
Diversamente, i cosiddetti accessori complementari come soffitte, cantine e locali di deposito, hanno un’incidenza ancor minore nel calcolo catastale: questi verranno valutati come 1/4 di vano catastale.
Come si Fa il Calcolo dei Vani Catastali?
Va sottolineato che il calcolo effettivo dei vani catastali è effettuabile solo attraverso un programma specifico (il DOCFA) in seno all’ Agenzia delle Entrate. Serve ogni qualvolta che si esegue un accatastamento nuovo o la variazione catastale di un immobile preesistente.
Per quanto riguarda il calcolo dei vani catastali, vi sono delle specifiche normative stabilite dal Decreto Legge 652/1939, il quale ha introdotto il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), e dal D.P.R. 1142/1949, che ne regola la formazione.
Tale calcolo può essere effettuato in maniera ufficiale esclusivamente tramite il software DOCFA dell'Agenzia delle Entrate, necessario per nuovi accatastamenti o variazioni catastali.
Con visura e planimetria catastale alla mano è possibile comunque effettuare un conteggio molto vicino alla realtà. Grazie alla visura e alla planimetria catastale sarà possibile stimare dei calcoli piuttosto vicini alla realtà.
Di seguito un elenco dei valori dei vani catastali, così da facilitarne la comprensione:
- Vani principali: camere, salotti e cucine vengono considerati singoli vani se non superano i 28 mq. Se oltre tale metratura, si calcolano con un valore eccedente (esempio, 1,5 vani).
- Accessori diretti: il bagno, pur essendo essenziale, è considerato come accessorio diretto e viene dunque conteggiato come 1/3 di vano. Anche corridoi, ingressi, ripostigli e disimpegni rientrano in questa categoria.
- Accessori indiretti: cantine e soffitte, che servono come complemento all'immobile, vengono calcolati con un’incidenza equivalente ad un 1/4 di vano.
- Dipendenze: giardini, terrazzi, tettoie e portici vengono inclusi nel calcolo con una percentuale sul totale dei vani, fino a un massimo del 10%.
Esempio Pratico di Calcolo dei Vani Catastali di un Immobile
Si prenda il caso di un immobile composto da soggiorno di 30 mq, 2 camere da letto, 2 bagni, 1 antibagno, 1 ripostiglio, 1 disimpegno, e 1 giardino di 100 mq. Il calcolo sarà dunque il seguente:
- Il soggiorno, essendo di 30 metri quadri, viene considerato come 1 vano
- Le 2 camere da letto corrispondono a 2 vani
- I 2 bagni corrispondono a 2/3 di vano dunque a calcolo come 0,66
- L’antibagno è equivalente a 1/3 di vano
- Il ripostiglio corrisponde a 1/3 di vano
- Il disimpegno è considerato 1/3 di vano.
Eseguendo la sommatoria, il risultato dei vani catastali sarà di 5,02. Bisognerà, infine, aggiungere al risultato il giardino, il quale avrà valore pari al 10% (ovvero 0,50). Il totale dei vani catastali sarà quindi 5,02+0,50 = 5,52.
Calcolo consistenza catastale
Nel calcolo della consistenza catastale degli immobili appartenenti al gruppo A si conteggiano separatamente e poi si sommano:
- i vani principali per i loro numeri effettivi (la cucina, anche se di dimensione inferiore a 9 m2, va sempre computata come vano utile - art. 46 D.P.R. 1142/49);
- i vani accessori a servizio diretto dei vani principali (bagni, corridoi, ingressi o disimpegni, ripostigli, ecc.). A questa tipologia è assegnata una misura corrispondente a 1/3 di vano;
- i vani accessori indiretti (o complementari), ai quali si accede dall’esterno dei vani principali, contando per essi 1/4 di vano.
Alla somma dei vani così calcolata, si può aggiungere o detrarre fino ad un massimo del 10%, per tener conto delle dipendenze e degli elementi che possono portare vantaggi (o svantaggi) all’unità immobiliare urbana oggetto di classamento. Il risultato del conteggio così eseguito va arrotondato al mezzo vano, ossia se sul totale finale si ha un risultato di 5,19 si arrotonda a 5, mentre nel caso in cui il risultato è 5,35 si arrotonda a 5,5 vani.
Esempio calcolo vani catastali
Dopo aver capito cos’è la consistenza catastale, possiamo fare un esempio pratico del calcolo dei vani catastali. Ipotizziamo di dover calcolare i vani catastali di una casa formata da:
- 1 cucina di m2 40;
- 1 camera da letto;
- 1 ingresso;
- 1 bagno;
- 1 soffitta;
- 1 giardino m2 200 (superiore alla consistenza complessiva).
Si procede al conteggio dei singoli vani:
- 1 cucina = 1 vano + eccedenza (40-27)/27= 0.48 che arrotondato è 0,50, totale 1.50;
- 1 camera da letto = 1 vano;
- 1 ingresso = 1/3 di vano, 0,33 ;
- 1 bagno= 1/3 di vano, 0,33;
- 1 soffitta = 1/4 di vano, 0,25;
La somma dei vani è 3,41 che arrotondato è 3,50.
Per calcolare il vano del giardino da 200 m2 bisogna calcolare il 10% di 3,50, ossia 0,35 arrotondato 0,5.
È sempre utile saper effettuare il calcolo dei vani catastali, soprattutto se si deve vendere o acquistare un’abitazione. Questo calcolo è utile per capire quali vani concorrono al calcolo delle rendite catastali, quindi per conoscere la tassazione applicata sull’immobile.
Se si sta per comprare una casa è dunque necessario (anche perché sono documenti obbligatori per il rogito) reperire tale documentazione e prestare una particolare attenzione al numero dei vani indicati. Questa cifra serve per determinare la rendita catastale di un immobile ai fini delle tasse.
Superfici non rilevanti ai fini catastali
Le superfici non rilevanti ai fini catastali sono quelle dei locali principali e degli accessori, o loro parti, che hanno un'altezza utile inferiore a 1,50 metri. Tali spazi non vengono considerati nel calcolo della superficie catastale.
Discrepanze tra metratura reale e catastale
Sì, possono esserci discrepanze tra la metratura reale di un immobile e quella registrata in catasto, spesso dovute a ristrutturazioni non denunciate o errori di misurazione. Queste discrepanze possono influenzare la classificazione catastale e il valore dell'immobile, sia in termini fiscali sia di mercato.
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