Come puoi immaginare, esistono delle regole per poter identificare un appartamento quale abitazione oppure un bagno o una cucina come tale. Ognuno di questi locali dovrà rispettare: superfici minime, altezze minime, superfici aeroilluminanti, etc. Si definisce superficie aeroilluminante di un locale la superficie finestrata apribile misurata al lordo dei telai delle finestre o delle porte finestre prospettante direttamente su spazi liberi.

Altezza Minima dei Locali ad Uso Abitativo

L’altezza libera dei locali, per le diverse categorie e casistiche, deve garantire i valori minimi riportati nella tabella che segue. Secondo il regolamento di Firenze, l’altezza è misurata all'intradosso dell'orditura secondaria (travetti). I regolamenti locali potrebbero aggiungere alcune prescrizioni.

IMPORTANTE: Nel caso di interventi su edifici esistenti è ammesso il mantenimento di altezze inferiori rispetto a quelle prescritte successivamente, nel rispetto del generale criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti.

L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n.

Deroghe e Regolamenti Speciali

In alcuni comuni montani sopra ai 1000 metri di altitudine, infatti, è possibile ridurre l’altezza minima dei locali a 2,55 m invece dei 2,70 m standard previsti per i locali principali (cucina, soggiorno, camere e così via). Questa deroga è pensata proprio per ridurre i consumi energetici nelle zone più fredde: abbassando l’altezza, si riduce anche la quantità di energia necessaria per riscaldare gli ambienti.

Se la tua casa si trova in un centro storico o è vincolata come bene paesaggistico per il suo valore storico-artistico, in alcuni casi possono essere accettati interventi che prevedono altezze minime che non rispettano lo standard di altezza di 2,70 m. Per le case nuove, invece, le altezze minime richieste sono quelle indicate in apertura dell’articolo.

L'art. 51 del D.L. 31/05/2021, n. 77 (c.d. Decreto Semplificazioni 2021, convertito in legge con la L. 29/07/2021, n. 108), introduce, per gli immobili tutelati di interesse culturale, una deroga in materia di altezze minime ed ampiezza delle finestre, disciplinata dal D. Min. Sanità 05/07/1975.

Precedenti Semplificazioni

L'art. 10 del D.L. 76/2020 (c.d. Decreto Semplificazioni) già prevede misure in materia edilizia, al fine di semplificare e accelerare le procedure edilizie, apportando, tra l'altro modifiche al Testo unico edilizia (di cui al D.P.R. 380/2001). Si veda in proposito D.L. 76/2020: semplificazioni e altre misure in materia edilizia.

Inoltre, l'art. 10, comma 2, del D.L. 76/2020, prevede che, nelle more dell'approvazione del Decreto di cui all'art. 20, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, le disposizioni del D. Min. Sanità 05/07/1975 si interpretano nel senso che i requisiti relativi all'altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al D. Min. LL.PP. 02/04/1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali.

Ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.

Nuova Deroga

L'art. 51 del D.L. 77/2021 convertito in legge, inserisce il comma 2-bis all'art. 10 del D.L. 76/2020, ai sensi del quale, in deroga alle disposizioni del D. Min. Sanità 05/07/1975, con riferimento agli immobili di interesse culturale, sottoposti a tutela ai sensi del D. Leg.vo 22/01/2004, n.

Superfici Minime e Altezze: Dettagli Specifici

Spesso, mi viene posta questa domanda: il ripostiglio lo posso trasformare in una suite imperiale? Prima di tutto devi avere i soldi e poi i requisiti. La prima cosa che potresti fare è verificare, in prima battuta e munito di metro a nastro, le dimensioni e le altezze delle stanze. Le superfici e le altezze minime sono indicate all'interno del DM luglio 75. In particolare, le superfici minime all'interno degli art. 2 e 3, mentre, le altezze minime sono definite dall'art. 1.

In generale, le cucine abitabili devono essere più grandi di 9 mq, mentre, la superficie dello spazio cottura deve essere compresa tra i 4 e i 9 mq. Di solito, il bagno principale deve avere una superficie minima di 2,5 mq. il monolocale deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone.

Oltre a queste prescrizioni, i vari ambienti devono possedere altri requisiti igienico-sanitari. Ovviamente, nel caso di interventi su edifici esistenti che non comportino il cambio di destinazione d'uso è ammesso il mantenimento di superfici e altezze inferiori ai minimi stabiliti per i nuovi edifici, purché non si intervenga su tali vani.

Requisiti Specifici per il Bagno

Art 36. Servizio igienico (con lato minimo di m 1,70 per alloggi con s.l.p. maggiore di mq. Per il secondo servizio igienico è richiesta una superficie minima di mq. 2,00 e un lato minimo di m. Negli immobili destinati ad uffici, quando non regolamentati da specifiche norme al riguardo, la superficie dei servizi igienici non deve essere inferiore a 2.00 mq.

Art 37. a) pavimenti e pareti sino ad un'altezza di cm. L'ambiente contenente il vaso igienico deve essere disimpegnato dal locale cucina mediante apposito vano (antibagno, corridoio, atrio), delimitato da serramenti.

Art. 48. Almeno un locale bagno dell'unità immobiliare deve essere fornito di finestra apribile all'esterno, della misura non inferiore a 0,50 mq., per il ricambio dell'aria all'esterno o verso cavedio. Per gli alloggi fino a 70 mq. di s.l.p.

Bagno in Cantina: Aspetti Fondamentali

I locali seminterrati e interrati generalmente non fanno parte della superficie lorda di pavimento e quindi non sono destinati alla permanenza di persone. Questa è la regola generale, tuttavia a volte gli atti di fabbrica possono dimostrare che il locale seminterrato era SLP, questo però deve venire dimostrato. Il concetto fondamentale da acquisire è che il bagno facendo parte della dotazione minima di un alloggio è sempre SLP.

Nel caso di immobili a destinazione commerciale è ammessa la deroga a patto che si dimostri l'impossibilità di realizzare il bagno al piano terreno. Quando si realizza un nuovo bagno questo deve essere accessibile ai diversamente abili, quindi è chiaro che avere un bagno in un locale interrato presenta il problema delle scale di accesso, pochi immobili hanno ascensori o montascale interni. Parlando di locali commerciali è importante fare una distinzione tra i locali che prevedono dipendenti diversamenti abili e locali che non ne hanno e non ne prevedono.

La Norma Salva Casa e le Altezze Minime

La norma Salva Casa ha abbassato l'altezza minima abitabile a 2,40 metri che con la tolleranza del 2% arriva a 2.35 metri. Rendere abitabile il tuo sottotetto diventa più semplice. La Legge 105 del 2024 detta Salva Casa ha introdotto rilevanti novità nei requisiti igienico sanitari per rendere abitabili le abitazioni, questo può aiutare a trasformare il tuo sottotetto in una accogliente e luminosa mansarda.

Grazie alle due più importanti novità della Legge Salva Casa, il progettista può asseverare la conformità del tuo progetto rispettando queste nuove norme igienico sanitarie, molto più permissive rispetto al passato:

  1. i locali ristrutturati possono avere un’altezza minima interna di 2,40 metri (abbassando così l’altezza minima richiesta dai canonici 2,70 metri della normativa storica del 1975, che resta comunque valida nelle nuove costruzioni)
  2. i monolocali devono avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, di soli 20 metri quadrati per una persona e di 28 metri quadrati per due persone (riducendo anche in questo caso i valori della norma precedente che richiedeva rispettivamente una superficie minima di 28 e 38 metri quadri).

Il tecnico può certificare l’abitabilità se è possibile soddisfare i requisiti previsti dal DM 236/1989 e se è rispettata almeno una delle seguenti condizioni:

  • i locali si trovano in edifici sottoposti a interventi di riqualificazione edilizia e miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie
  • viene presentato un progetto di ristrutturazione che garantisca idonee condizioni igienico-sanitarie dell’abitazione, ottenibili grazie a una ventilazione naturale adeguata, favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dalla ventilazione trasversale e dall’utilizzo di sistemi di ventilazione naturale ausiliari.

In assenza di queste condizioni, rimangono in vigore i vecchi requisiti:

  • altezza interna minima di 2,70 metri
  • superficie minima dei monolocali di 28 metri quadrati per una persona e 38 metri quadrati per due persone.

Tolleranza del 2% con il Salva Casa

Un altro emendamento approvato nel Decreto Salva Casa ora convertito nella Legge 105 del 2024 riguarda la tolleranza al 2% delle norme igienico sanitarie, comprese le altezze interne. Questo significa che le altezze minime tollerate per ottenere l’abitabilità sono ancora più basse.

In sostanza l’altezza minima dei vani abitabili, come da storico Decreto Ministeriale del 1975 passa dai 2,70 m ai 2,65 metri, mentre la nuova altezza minima per vani ristrutturati abitabili passa dai 2,40 m alla soglia di tollerabilità dei 2,35 m.

La tolleranza al 2% riguarda anche la distanza minima di dieci metri tra costruzioni ex D.M. 1444/68 che renderà tollerabile fino a 9,80 metri. Altra possibile tolleranza applicabile sarà quella dei rapporti aeroilluminanti di 1/8, ma in quel caso ricordiamo che le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti già prevedono in molte Regioni parametri più bassi del nazionale, inoltre una mansarda più luminosa grazie a un maggior numero di finestre, oltre a risultare più bella e confortevole, sembrerà anche otticamente più grande.

Grazie alla tolleranza del 20% l’altezza minima nazionale richiesta dal Salva Casa per rendere le stanze ristrutturate abitabili è consentita fino a 2,35 metri.

Altezze Minime Salva Casa e Leggi Regionali per il Recupero dei Sottotetti

L’altezza minima della Legge Salva Casa fissata a 2,40 m che con le tolleranze scende a 2,35 metri quindi è assolutamente vantaggiosa se hai da creare un mini appartamento avendo a disposizione una stanza di almeno 20 metri quadrati con un soffitto basso.

Se devi ristrutturare un sottotetto, in realtà le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti sono ancora più permissive del Salva Casa, presentano infatti altezze minime tipicamente di 1,4 metri o 1,5 m o 1,6 m. In questo articolo sul Salva Casa trovi la tabella con tutte le altezze medie e minime richieste dalle Regioni.

Essendo i sottotetti tipicamente con tetto a falda (e l’altezza minima in sostanza è quella del punto più basso del tetto a falda che interseca i muri perimetrali), le Regioni comunque richiedono anche un altro parametro, l’altezza media, in questo caso i valori sono molto simili alla Legge Salva Casa. Tipicamente l’altezza media richiesta da queste leggi regionali per il recupero dei sottotetti è di 2,4 o 2,5 metri.

Creazione di un Bagno in Garage: Cambio di Destinazione d'Uso?

Per il CdS occorre valutare il caso specifico: la creazione di un bagno in garage non vuol dire automaticamente cambio di destinazione d’uso.

Creare un bagno in un garage determina automaticamente il cambio di destinazione d’uso da pertinenza a locale residenziale? Se una rondine non fa primavera, è altrettanto vero che la creazione di un semplice wc non basta ad affermare l’intenzione di trasformare il garage in abitazione.

A dirimere l’interessante questione interviene il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3645/2024, ma non prima di ricordarti che oggi la scelta del giusto titolo edilizio per qualunque progetto, può risultare più semplice e consapevole con l’aiuto del software per i titoli edilizi che, attraverso l’utilizzo di uno straordinario wizard, consente di individuare correttamente il titolo abilitativo in funzione dell’intervento da realizzare. Potrai inoltre archiviare facilmente i tuoi modelli da tenere in ordine e consultare agevolmente.

Garage con Bagno, Quando Non È Più Una Pertinenza? Il Caso

Il proprietario di un fabbricato residenziale presentava un CILA al Comune con oggetto “diversa utilizzazione di alcuni locali posti al piano interrato” utilizzati come cantina/garage. La comunicazione prevedeva la realizzazione di alcune opere tra le quali un servizio igienico, qualificando il tutto come manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001).

Successivamente, l’amministrazione dichiarava l’inadeguatezza della CILA (sarebbe occorso il permesso di costruire), per cui il proprietario si affrettava a richiedere l’accertamento di conformità (art. 36, D.P.R 380/2001) delle opere eseguite a modifica di destinazione d’uso da garage/cantina ad abitazione dei locali seminterrati. Ma il Comune respingeva l’istanza poiché non risultava verificata la “doppia conformità urbanistica“, emettendo un’ordinanza di demolizione.

In particolare, tra le opere eseguite, l’amministrazione contestava appunto la presenza di:

  • un servizio igienico completo di tutti i sanitari e rivestimenti maiolicati alle pareti,
  • ambienti pluriuso quale quello adibito a cucina, esso pure con maiolicatura alle pareti,
  • il tutto a contrasto con i contenuti della delibera di Consiglio comunale che nei seminterrati consentiva solo la destinazione a garage o cantina.

Dopo un ricorso al Tar del privato, che si risolveva in favore del Comune, la questione veniva sottoposta a Palazzo Spada.

In particolare, il privato appellante lamentava, in riferimento al piano interrato, che:

  • non vi sarebbe stata alcuna modifica di destinazione d’uso, poiché il locale sarebbe rimasto una pertinenza dell’abitazione, come tale ammessa dall’art. 2.2. delle NTA al PRG nel rispetto dei limiti di altezza (inferiore a m 2,40) e in mancanza dei requisiti di abitabilità (D.M. 5 luglio 1976) senza alcuna rilevanza urbanistica;
  • la presenza del bagno non sarebbe stata indice di alcunché, ben potendo conciliarsi con utilizzi non strettamente residenziali, come riconosciuto anche dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato (v. Cons. Stato, sez. VI, 14 novembre 2022, n. 9954, che ha ritenuto irrilevante il mutamento della destinazione accessoria da “legnaia” a “vano hobby”, pur in presenza di un vano wc).

CdS: la Presenza di un Bagno nella Cantina/Garage non Basta a Delineare il Cambio di Destinazione d’Uso, ma un Bagno più Cucina, Sì!

I giudici di Palazzo Spada sottolineano in premessa che:

  • La modifica di destinazione d’uso non costituisce di regola una tipologia di intervento edilizio ex se, bensì piuttosto l’effetto dello stesso
  • Il cambio di destinazione d’uso non rappresenta una tipologia d’intervento edilizio autonomo, ma piuttosto il risultato e l’effetto di un intervento edilizio già realizzato.

Essi ricordano che la modifica di destinazione d’uso che implica una trasformazione urbanistica, costituisce nuova costruzione; non è la modalità del cambio d’uso che conta ma gli effetti prodotti.

Il CdS spiega che: laddove l’individuazione di elementi sintomatici si renda necessaria a stabilire se in concreto cambio c’è stato o meno, essi vadano individuati caso per caso, a partire proprio da quelle dotazioni che, a maggior ragione ove consistite non in elementi di arredo ma in fattori strutturali, tradizionalmente connotano un determinato utilizzo del bene, in quanto necessarie allo scopo.

Ed ancora: Quand’anche, dunque, in singoli casi la realizzazione del servizio igienico o di un mero vano wc può non assumere rilevanza ex se, come nel caso in cui il manufatto “pertinenziale” […] non fa parte della medesima unità abitativa (v. la fattispecie oggetto della sentenza del Consiglio di Stato n. 9954 del 2022, richiamata dall’appellante), lo stesso non è a dire laddove, oltre a tale circostanza “logistica”, allo stesso si aggiungano altre dotazioni strutturali tipicamente riconducibili all’uso abitativo, quali la presenza di locali c.d. “pluriuso”, e segnatamente della cucina.

In altre parole, occorre valutare caso per caso. In alcuni casi, la costruzione di un bagno o di un semplice vano wc potrebbe non essere importante di per sé, ad esempio se il bagno (con la struttura pertinenziale che lo contiene) non fa parte della stessa casa.

Riqualificazione di Seminterrati: Trasformare Spazi Inutilizzati

Negli edifici di vecchia costruzione, oltre agli ambienti domestici tradizionali, esistono degli spazi che spesso non vengono utilizzati. Si tratta di sottotetti o seminterrati che per le loro caratteristiche specifiche non sono considerati adatti alla vita di tutti i giorni e pertanto sono considerati dei magazzini dove riporre i cambi stagione e tutto quello che non serve nel quotidiano. Questa scelta se da un lato può risultare comoda e funzionale, dall’altro è spesso deleteria per il mantenimento della struttura.

Piuttosto che avere in casa spazi inutilizzati e malsani, sarebbe meglio pensare ad un progetto di riqualificazione che li renda parte integrante della casa. Ci sono diversi modi per rendere un seminterrato o un sottotetto abitabili: negli ultimi anni architetti e interior designer hanno ideato diverse soluzioni strutturali per permettere di vivere in maniera funzionale questi spazi così particolari.

Non è difficile riconoscere un seminterrato né distinguerlo da un sottotetto. La differenza è palese ai più, tuttavia può essere utile sottolineare che l’elemento caratterizzante di questa tipologia di locale è la presenza del terreno intorno all’area interessata che tocchi parte delle pareti esterne di questo ambiente. Per essere considerato un seminterrato, lo spazio deve avere almeno due terzi del perimetro sottoterra. La presenza delle finestre, quindi, non è da dare per scontato.

Requisiti per l'Abitabilità di un Seminterrato

Le caratteristiche specifiche di un seminterrato non lo rendono uno spazio inabitabile a priori. Il primo criterio che un seminterrato deve soddisfare per considerarsi abitabile riguarda l’altezza minima dei locali fissata a 2,70 metri per tutti gli immobili residenziali dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975. Questo dato vale per gli spazi maggiormente abitati della casa (cucina, salotto e camera da letto) mentre per gli ambienti di servizio - bagno, corridoi e ripostigli - bastano 2,40 metri. Un decreto più recente (26 giugno 2015) ha stabilito che in presenza di pannelli di riscaldamento radiante a pavimento l’altezza minima del locale può essere di 2,60 metri.

Le strutture edilizie più particolari rispondono a criteri diversi. L’altezza minima di un soppalco prevista dalla legge, ad esempio, è pari a 210/220 metri. Per il seminterrato, invece, si segue la norma principale, quella valida nella propria regione per gli spazi principali e di servizio della casa.

Per essere considerato abitabile, un seminterrato deve garantire la presenza di luce a sufficienza e il giusto ricambio d’aria. Un seminterrato adibito a uso abitativo deve disporre di tutti i comfort domestici a cominciare dagli impianti di luce, d’acqua e di riscaldamento.

Il seminterrato, trovandosi a contatto diretto con il terreno, potrebbe risentire dell’umidità che lo circonda. Di conseguenza, la sua struttura deve essere resa il più isolante possibile.

Interventi per Raggiungere l'Abitabilità

Chi ha a disposizione un seminterrato privo delle caratteristiche che lo renderebbero abitabile non deve rassegnarsi ad un ambiente che funzioni come semplice ripostiglio e rinunciare all’idea di riqualificare quegli spazi per renderli d’uso quotidiano. Se l’altezza minima non è raggiunta dal locale, si può sempre procedere con l’abbassamento del pavimento. È possibile richiedere un progetto mirato a scavare il pavimento interno per raggiungere i 2,70 metri. Ovviamente, a questo tipo di interventi bisognerà affiancare anche la realizzazione di nuovi impianti, del vespaio areato e di un nuovo pavimento. È chiaro che in questi casi le operazioni sono più delicate e più costose, ma sono finalizzate a ottenere un nuovo spazio domestico da impiegare in tanti modi possibili.

Permessi e Rischi

Prima di avviare gli interventi di ristrutturazione per rendere il seminterrato abitabile, servono dei permessi specifici. I documenti da presentare al proprio Comune cambiano in base al tipo di lavoro effettuato. Se si vuole rendere il seminterrato un immobile autonomo, bisogna richiedere il Permesso di Costruire. Le imprese edilizie che offrono un servizio chiavi in mano, come Bassetti Home Innovation, mettono a disposizione dei loro clienti delle figure specializzate nell’aspetto burocratico della ristrutturazione.

Avere un locale seminterrato in un’area a rischio idrogeologico può essere pericoloso. Investire nella riqualificazione del locale e poi vederselo portare via da temporali e alluvioni può essere un duro colpo non solo economico, ma anche emotivo. Lì dove non sussiste il rischio, invece, l’idea di rivoluzionare il proprio seminterrato è l’ideale per aumentare il valore dell’immobile e per poter usufruire di uno spazio in più in casa. I locali ristrutturati potrebbero essere destinati a coltivare delle passioni, ad avere delle camere da letto in più oppure una zona in cui lavorare comodamente da casa.

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