Bagno nel Sottotetto: Requisiti di Altezza Minima e Normative

Vivere in mansarda è una scelta frequente, soprattutto per chi vuole ottimizzare gli spazi. Se sei orientato verso una scelta simile, fai attenzione: costruire bagni in mansarde non a norma è reato. Scopri tutto sull’altezza minima per abitabilità: normativa, casi particolari e le novità del Salva Casa per garantire comfort, abitabilità e sicurezza.

Cosa si intende per altezza minima per abitabilità?

L’altezza minima di abitabilità è uno dei requisiti igienico sanitari che un’abitazione deve rispettare per essere considerata idonea all’uso residenziale. Rispettare i requisiti di altezza minima non solo garantisce comfort e abitabilità, ma consente anche di ottenere la segnalazione certificata di agibilità, uno degli adempimenti amministrativi più importanti nel campo dell’edilizia perché attesta la sussistenza dei requisiti e delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un immobile e dei relativi impianti. Non essere in possesso di questo documento può far incorrere in sanzioni per abuso edilizio.

Questi requisiti sono stabiliti principalmente dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 ed includono:

• Altezza minima
• Superficie minima abitabile per ogni abitante
• Dimensioni minime delle stanze
• Rapporto aeroilluminante
• Impianti e normative
• Condizioni igieniche e salubrità
• Sicurezza statica

Altezza minima dei locali: legge di riferimento

In Italia, l’altezza minima necessaria per rendere un’abitazione idonea all’abitabilità è regolata da specifiche normative, tra cui il D.M. del 5 luglio 1975 e il più recente Decreto Salva Casa.

Normativa storica: le regole del 1975

In base al D.M. del 1975, l’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione era fissata a:

• 2,70 m per i locali principali
• 2,40 m per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli

Nei comuni montani al di sopra dei 1000 m sul livello del mare poteva essere consentita una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 m tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia. Questa disposizione è motivata dall’ottimizzazione del consumo energetico e dal rispetto delle tipologie edilizie tipiche dei luoghi caratterizzati da climi più rigidi.

Una nota importante riguardava le deroghe concesse in situazioni particolari, come nei centri storici e nei palazzi storici. In queste circostanze, se l’altezza minima del soffitto esistente non rispetta il parametro di 2.70 metri, i comuni possono concedere deroghe caso per caso, tenendo conto delle peculiarità architettoniche e storiche del contesto al fine di consentire la conservazione dell’identità e della struttura di edifici storici senza compromettere la loro abitabilità.

Le novità del Decreto Salva Casa 2024

Con l’entrata in vigore della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, decreto salva casa, le regole sono cambiate, rendendo più flessibili i requisiti per l’abitabilità, tra cui l’altezza minima per i locali abitabili ai fini dell’agibilità.

Salva casa agibilità

La Legge Salva casa ha introdotto un regime transitorio di deroga verso alcuni requisiti igienico sanitari, riservato alla sola segnalazione certificata di agibilità, ai sensi dell’art. 24 comma 5-bis e 5-ter del D.P.R. 380/01. Tale possibilità è ammessa a regime ordinario, tuttavia è stata espressamente preceduta da una premessa: la deroga sarà applicabile fintanto che non sarà emanato un apposito decreto dal Ministero della salute ai sensi dell’art. 20 comma 1 bis del testo unico edilizia, contenente i requisiti igienico sanitari di carattere prestazionale dell’edificio programmato dal D.lgs. 222/2016.

Fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico sanitari, il D.L. salva casa ha previsto la possibilità per il tecnico progettista di asseverare la conformità del progetto ai fini dell’agibilità nei seguenti casi:

• per locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
• per alloggi mono-stanza con superficie inferiore ai limiti previsti (20 m2 per 1 persona, 28 m2 per 2 persone).

In riferimento all’altezza minima di cui sopra, essa è da intendersi applicabile agli appartamenti in generale e non solo agli alloggi monostanza o monolocali.

La previsione, come detto, si applica nelle more della ridefinizione dei requisiti igienico sanitari.

L’asseverazione è subordinata al requisito dell’adattabilità e può essere resa se sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie;
• presentazione contestuale di un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire idonee condizioni igienico sanitarie dell’alloggio.

Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.

Altezza minima soffitto tolleranza

Un’ulteriore importante novità introdotta dal decreto salva casa riguarda la riparametrazione delle tolleranze anche in riferimento alle altezze minime.

Secondo le nuove disposizioni, ai sensi dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/01, lo scostamento dai parametri, come il mancato rispetto dell’altezza, delle singole unità immobiliari, per tutti gli scostamenti realizzati entro il 24 maggio 2024, non è considerato violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:

• del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
• del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Qualora tali tolleranze costruttive siano realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico l’art. 3, comma 1, del decreto-legge in esame prevede l’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica.

Inoltre, si sancisce che gli scostamenti di cui al comma 1 del D.P.R. 380/01, quindi le tolleranze del 2%, rispetto alle misure progettuali, valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze (D.M. 1444/1968) e di requisiti igienico-sanitari (D.M. 5 luglio 1975).

Altezza minima per sottotetti

L’altezza minima consentita per i sottotetti è stata recentemente modificata dalla Legge Salva Casa, la quale ha stabilito che tale altezza deve essere di 2,40 metri, con una tolleranza del 2% che permette una riduzione fino a 2,35 metri.

Considerando che i sottotetti spesso presentano soffitti inclinati, l’altezza deve essere valutata tenendo conto del punto più basso del tetto, un aspetto importante nella progettazione per garantire che gli spazi siano abitabili e conformi alle normative.

Ai sensi dell’articolo 2, comma 1-quater, modificato dal D.L. 69/2024, per incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa senza consumare nuovo suolo, è sempre consentito il recupero dei sottotetti, nel rispetto dei limiti e delle procedure stabiliti dalla legge regionale. Questo vale anche nei casi in cui l’intervento non soddisfi le distanze minime tra edifici e confini, a patto che:

• vengano rispettate le distanze in vigore al momento della costruzione dell’edificio;
• non vengano modificate né la forma né la superficie del sottotetto, così come delimitato dalle pareti perimetrali;
• venga rispettata l’altezza massima prevista dal titolo edilizio originale.

Rimangono comunque valide eventuali disposizioni regionali più favorevoli.

Altezza minima per soppalchi

Gli spazi soppalcati rappresentano una soluzione versatile per ottimizzare lo spazio all’interno di un’abitazione, ma sono soggetti a specifiche normative riguardanti l’altezza minima del soffitto.

Le normative italiane stabiliscono che gli spazi soppalcati devono rispettare l’altezza minima del soffitto per essere considerati abitabili. In linea di principio, l’altezza minima interna utile per tali spazi, secondo le nuove disposizioni del salva casa, è fissata a 2.70 metri fino a 2.40 metri.

È indispensabile, dunque, avere un’altezza interpiano di partenza tale da poter ricavare la struttura del soppalco e garantire l’abitabilità degli ambienti sia sotto che sopra il nuovo piano di calpestio.

Tuttavia, la particolarità dei soppalchi sta nell’essere spazi aggiuntivi all’interno di ambienti già esistenti, il che richiede un’analisi più dettagliata.

Tuttavia, la legge che regola questo ambito cambia da regione a regione, pertanto, l’altezza minima per i soppalchi può variare da un’area all’altra ed è sempre consigliabile consultare le disposizioni locali.

Nella progettazione del soppalco va considerata anche la funzione del soppalco. Se un soppalco è destinato a una funzione non abitativa o viene utilizzato per scopi specifici, come lo stoccaggio, è possibile ottenere un’approvazione per altezze inferiori rispetto a quelle richieste per gli spazi abitabili. Tuttavia, è essenziale rispettare le leggi regionali e locali vigenti e consultare le autorità competenti per ottenere le autorizzazioni necessarie.

Altezza minima per il bagno

Secondo il D.M. del 5 Luglio 1975, per i bagni è consentita un’altezza pari a 2.40 metri. Con il D.L. 69/2024, come detto, tale altezza è stata estesa anche agli ulteriori spazi abitabili. In ogni caso, è sempre bene consultare la legislazione locale che potrebbe prevedere delle specifiche disposizioni tecniche.

Un aspetto importante da considerare in un bagno con soffitto di altezza minima è l’illuminazione. Poiché lo spazio è più ridotto in altezza, è fondamentale installare un sistema di illuminazione adeguato per evitare che l’ambiente risulti buio o opprimente. Le luci a LED sottili, gli specchi luminosi o le lampade a parete possono contribuire a mantenere un’atmosfera accogliente nonostante l’altezza limitata.

Durante la decisione circa quali sanitari installare, raccomandiamo la scelta di wc sospesi, così come per lavabi e portasciugamani. Anche l’illuminazione non può essere trascurata, nonostante le soglie di illuminazione abbiano passato il test normativo introdotto ad inizio articolo. Bisogna provvedere all’installazione di faretti, preferibili ai lampadari che risultano essere totalmente inadatti a spazi abitabili dalle piccole dimensioni in termini di altezza. In termini di stile, consigliamo faretti con cromatura nera opaca o in ottone, in base al tuo ideale di stile: moderno il primo, vintage il secondo.

Per quanto riguarda il sanitario addetto alla cura e igiene del tuo corpo, ovviamente, ti consigliamo di far primeggiare la scelta protesa verso la vasca da bagno, perfettamente personalizzabile secondo gli stili consigliati circa i faretti illuminanti. Non vuoi rinunciare alla doccia in mansarda? Installare una doccia walk in, con il piatto doccia a filo pavimento. Creare una doccia in muratura, sfruttando spazi e spigoli liberi della stanza.

La disposizione dei sanitari in un bagno in mansarda influisce notevolmente sul comfort e sulla praticità dell'ambiente, poiché influenza lo spazio disponibile. In una mansarda bassa, è essenziale collocare la doccia nel punto più alto della stanza, assicurandosi che un box dalle dimensioni standard possa essere installato senza ostacoli. Nelle zone con soffitto più basso, è importante verificare che al passaggio non si urti la testa. Scegliere soluzioni e complementi d'arredo su misura, come una cabina doccia integrata nel sottotetto, è una soluzione ottimale. Se non si vuole rinunciare alla vasca da bagno, si può sfruttare la parte più bassa della stanza e optare per una vasca compatta.

Una volta scelta la posizione ideale per vasca o doccia, è il momento di pensare agli altri sanitari, che pur occupando meno spazio, potrebbero creare intralcio se non posizionati correttamente. Scegli un lavandino poco profondo in modo tale da lasciare il giusto spazio per muoversi. Realizzare un bagno in una mansarda o sottotetto può essere una soluzione utile e funzionale per completare la propria abitazione.

Altezze minime per l'abitabilità di un sottotetto per ogni regione

Le altezze minime richieste dalle leggi regionali variano da Regione a Regione. L’altezza media più prescritta per i locali abitabili è di 2,40 metri per alcune regioni come Basilicata, Emilia Romagna, Marche, Lombardia, Piemonte, Puglia, Sardegna, Veneto. In Lombardia l’altezza minima è pari a 1,5 metri: solo gli spazi inferiori a questo limite vanno chiusi da elementi di arredo chiusi (per esempio armadiature su misure). L’altezza media ponderale è invece uguale a 2,40 metri per i locali ad uso soggiorno, mentre oltre i 600 metri di altitudine è 2,10 metri. In Lazio, l’altezza media interna netta richiesta per i sottotetti è di 2,00 metri per spazi abitativi e di 2,20 per spazi accessori.

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