Quando si vive in affitto, la gestione delle spese di manutenzione dell’immobile può sollevare dubbi, soprattutto riguardo agli interventi sugli impianti idraulici. A chi spetta pagare l’idraulico? La risposta dipende dalla distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria, come stabilito dal Codice Civile e da eventuali clausole contrattuali.
Quindi, chi paga l’idraulico in affitto? E come si divide la spesa tra inquilini e proprietario?
Chi Paga l’Idraulico in Affitto, il Conduttore o il Locatore?
Secondo le norme generali, il proprietario è responsabile della manutenzione straordinaria, come la sostituzione delle tubature, la riparazione di infiltrazioni o il rifacimento dell’impianto idrico. L’inquilino, invece, deve occuparsi della manutenzione ordinaria, che include piccoli interventi come la sostituzione di guarnizioni o la pulizia degli scarichi.
L’articolo 1576 del Codice Civile chiarisce che il locatore è obbligato a consegnare un immobile in buono stato e a occuparsi degli interventi che aumentano o preservano il valore strutturale della casa. Al contrario, l’inquilino deve mantenere l’appartamento in condizioni adeguate e affrontare le spese minori per l’uso quotidiano.
Se il problema emerge poco dopo l’inizio della locazione, come una perdita dal lavandino, spetta al proprietario intervenire, poiché l’immobile potrebbe non essere stato consegnato in condizioni ottimali. Tuttavia, se il guasto si verifica nel tempo o è causato da un uso scorretto, la spesa è generalmente a carico dell’affittuario.
Cosa Prevede il Contratto d’Affitto
I contratti di affitto possono includere clausole che dettagliano ulteriormente le responsabilità. Ad esempio, è possibile specificare che l’inquilino si occupi della pulizia degli scarichi, mentre il proprietario gestisce la sostituzione delle tubature principali.
In alcune città, come Milano, gli usi locali prevedono che interventi di manutenzione ordinaria sugli impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento siano a carico dell’inquilino. Per questo motivo, è fondamentale leggere attentamente il contratto prima di firmare, per evitare spiacevoli sorprese.
La Sentenza della Cassazione sulla Ripartizione dell’Idraulico
Anche la Corte di Cassazione ha affrontato la questione, stabilendo che il proprietario deve sostenere i costi per guasti agli impianti interni, come tubature murate o condutture principali, a meno che il danno non sia causato dall’inquilino.
Per le parti esterne degli impianti, come rubinetterie o tubi flessibili, la responsabilità ricade sull’affittuario, purché non si tratti di difetti preesistenti. Se il problema si manifesta entro pochi giorni dalla locazione, l’onere può spostarsi sul proprietario.
Esempi Pratici
In caso di danni come un rubinetto rotto, lo sciacquone malfunzionante o la sostituzione del box doccia, la responsabilità dipende dalla natura del guasto. Se rientra nella manutenzione ordinaria, paga l’inquilino; per danni strutturali o causati da usura del tempo, interviene il proprietario.
Quando si tratta di ostruzioni o rotture di tubature principali, la spesa è solitamente a carico del locatore, a meno che il danno non sia attribuibile a un uso improprio da parte dell’affittuario. Altro dubbio molto frequente riguarda invece le spese per lo spurgo della fogna, in questo caso la legge prevede che, di norma, a pagare sia il proprietario.
Ci sono due norme che, più di altre in materia, devono essere tenute nella debita considerazione. La prima è l'art. 1576 del codice civile che recita:
Il locatore deve eseguire, durante la locazione , tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Il secondo articolo è l'art. 1609 c.c., a mente del quale:
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
Insomma se non lo hanno fatto le parti sono gli usi locali a determinare che cosa debba intendersi per piccola riparazione.
Così, ad esempio, ai sensi dell'art. 20 della Raccolta provinciale degli usi del Comune di Milano:
Sono considerate riparazioni di ordinaria manutenzione, a carico del conduttore, quelle inerenti agli impianti idraulici, elettrici, sanitari, di riscaldamento, di produzione dell'acqua calda, di autoclave autonoma, di funzionamento degli ascensori, di condizionamento, di dolcificazione delle acque esistenti all'atto della stipulazione del contratto, quelle inoltre necessarie per il funzionamento delle tapparelle o persiane e in particolare, nelle locazioni di negozi o box, delle serrande.
In questo contesto, quindi, per rispondere alla domanda posta in principio, è necessario comprendere di che tipo di rottura e quindi di che riparazione si tratta.
Ci aiuta a farlo una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, nel 2011, che, in tema di oneri di mantenimento della cosa locata in buono stato, ha statuito che non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89) (Cass. 28 novembre 2007 n.
| Tipo di Intervento | Responsabilità | Esempi |
|---|---|---|
| Manutenzione Ordinaria | Inquilino | Sostituzione guarnizioni, pulizia scarichi, riparazione rubinetti |
| Manutenzione Straordinaria | Proprietario | Sostituzione tubature, riparazione infiltrazioni, rifacimento impianto idrico |
| Guasti Impianti Interni (senza colpa inquilino) | Proprietario | Riparazione tubature murate, condutture principali |
| Guasti Impianti Esterni (senza difetti preesistenti) | Inquilino | Riparazione rubinetterie, tubi flessibili |
| Spurgo Fognature | Proprietario (di norma) | Ostruzioni o rotture tubature principali |
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