I lavori di ristrutturazione edilizia sono stati interessati da continui interventi legislativi, soprattutto ad opera del governo. Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato, che consiste nell’applicazione dell’Iva ridotta al 10%.

Condizioni per l'Applicazione dell'IVA Agevolata

Le condizioni per poter usufruire dell’agevolazione sono:

  • i lavori devono riguardare immobili residenziali (quindi case di abitazione e non opifici industriali, capannoni o rimesse e garage);
  • i lavori devono consistere in opere di manutenzione ordinaria e straordinaria;
  • l’Iva agevolata al 10% riguarda le prestazioni di servizi inerenti gli interventi di manutenzione (cioè sui lavori eseguiti dalla ditta).

Collegando queste condizioni ai requisiti per poter fruire delle detrazioni fiscali sulle spese per ristrutturazione edilizia, allora si può concludere che l’Iva agevolata al 10% si applica ai lavori eseguiti dalla ditta e regolarmente fatturati, lavori che devono consistere in manutenzione ordinaria (qui la detrazione è concessa solo se tali interventi riguardano parti comuni di edifici residenziali) e manutenzione straordinaria (detrazioni fiscali fruibili se eseguiti sia sulle parti comuni del condominio che sulle singole unità abitative).

IVA e Acquisto dei Materiali

La normativa, poi, chiarisce quale sia l’Iva da applicarsi all’acquisto dei materiali necessari per eseguire i lavori di ristrutturazione. Le cessioni di beni sono assoggettate all’aliquota Iva al 10% solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Questo vuol dire che i beni devono essere acquistati dalla ditta che esegue i lavori e non dal privato committente. La ditta poi, nella fattura che emetterà nei confronti del committente, addebiterà sia il costo dei materiali che la propria opera.

Beni di Valore Significativo

Un caso particolare è rappresentato dai cd. “beni di valore significativo”. Si tratta di beni che, per le loro caratteristiche, sono considerati dal legislatore beni di particolare valore, intrinseco ed economico. I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999.

Si tratta di:

  • ascensori e montacarichi;
  • infissi esterni e interni;
  • caldaie;
  • video citofoni;
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
  • sanitari e rubinetteria da bagni;
  • impianti di sicurezza.

La norma chiarisce che quando l’appaltatore fornisce beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione, considerata al netto del valore dei beni stessi. L’aliquota agevolata del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.

Esempio Pratico

Costo complessivo dell’intervento = euro 20.000
Costo dei beni significativi = euro 12.000
Costo della manodopera = euro 8.000

L’Iva agevolata al 10% si applica:

  • sulla manodopera: euro 8.000 x 10% = euro 800
  • sui beni significativi (differenza tra valore dell’intervento e valore dei beni): euro 20.000 - 12.000 = euro 8.000 x 10% = euro 800

sulla restante parte, pari ad euro 4.000, si applicherà l’Iva secondo l’aliquota ordinaria del 22%.

Definizione di ‘‘Beni Significativi’’ (Legge di Bilancio 2018)

Con la Legge di bilancio 2018 viene fornita una norma di interpretazione autentica delle disposizioni legislative relative all’applicazione dell’aliquota IVA del 10% che, sulla base dell’art. 7, comma 1, lettera b), legge n. Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista l’applicazione dell’aliquota Iva del 10%.

Si tratta, in particolare, di questi lavori:

  • prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera relativi alla realizzazione degli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione.
  • acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (art. 3, lettere c) e d) del Dpr 6 giugno 2001, n.

Sanitari e Rubinetteria: Quando l'IVA al 10%?

Su sanitari e rubinetteria hai diritto ad avere l'applicazione dell'iva ridotta al 10% se:

  1. acquisti dei prodotti classificati come "beni finiti"
  2. acquisti nell'ambito di specifiche tipologie di interventi previsti dall'articolo 31 della legge n. 457/78

Per quanto concerne il primo punto: sanitari e rubinetteria sono "beni finiti". La prima condizione è soddisfatta!

Quali Interventi?

Veniamo alla seconda condizione. Per capire quali sono gli interventi per cui è concessa l'iva al 10% dobbiamo rifarci all'articolo di legge. Si tratta dell'articolo 31 della legge n. 457/78 che prende in considerazione cinque distinti interventi di recupero:

  1. manutenzione ordinaria
  2. manutenzione straordinaria
  3. restauro e risanamento conservativo
  4. ristrutturazione edilizia
  5. ristrutturazione urbanistica

La prima tipologia, (a) manutenzione ordinaria. Questa tipologia di intervento non da diritto alla possibilità di acquisto di sanitari e rubinetti con iva ridotta al 10%. É il caso della semplice sostituzione di un rubinetto o di un sanitario. L'aliquota iva sarà quella ordinaria al 22% La terza tipologia (c) restauro così come la (d) ristrutturazione edilizia e la (e) ristrutturazione urbanistica, invece, danno diritto all'applicazione di iva ridotta al 10% sull'acquisto di sanitari e rubinetteria. In questi casi ti verrà solamente richiesto di consegnare una fotocopia dell'autorizzazione edile, necessaria per questi interventi.

E la Manutenzione Straordinaria?

Il caso più critico, e molto diffuso, è però il secondo: (b) manutenzione straordinaria. Stiamo parlando del rifacimento del bagno che interessa anche gli impianti con il riposizionamento di sanitari o la conversione della vasca in doccia.

In questo caso devi distinguere tra:

  1. il puro e semplice acquisto dei sanitari e miscelatori;
  2. l'affidamento in appalto dei lavori del bagno ad un operatore professionale, in cui oltre all'acquisto di sanitari e rubinetti c'è anche il lavoro sull'impianto e l'installazione degli stessi.

► Nel caso di semplice acquisto di sanitari e miscelatori (b.1) ti verrà applicata l'ìva ordinaria al 22%. ► Nel caso (b.2) in cui ti trovi ad acquistare, oltre ai sanitari e alla rubinetteria, anche la relativa installazione in opera degli stessi è possibile applicare l'iva al 10% su una porzione della fattura o eventualmente anche sul totale, in base ad un calcolo.

Determinare l'IVA sulla Manutenzione Straordinaria

La legge individua dei, cosiddetti, "beni significativi" - tra i quali appunto sanitari e rubinetterie - per i quali l'iva ridotta, in caso di intervento di manutenzione straordinaria, spetta "fino alla concorrenza del valore complessivo della prestazione". Sembra complicato ma in realtà non lo è!

Si tratta di calcolare il valore dei "beni significativi" (quindi dei rubinetti e dei sanitari) e poi di confrontarli con il costo della manodopera. Ti potresti trovare in due situazioni differenti:

  1. il valore della manodopera supera il valore dei "beni significativi" -> si applica l'iva ridotta al 10% sull'intero importo;
  2. il valore della manodopera è inferiore al valore dei beni significativi: si applica l'iva ridotta sui beni significativi solo fino all'importo della manodopera. Sulla parte eccedente si applica l'iva al 22%.

Esempio Chiaro

Valore dei beni significativi 1.500 euro, valore della manodopera 1.000 euro. Si applica l'iva al 10% sulla manodopera ed anche - fino ad un valore massimo di 1.000 euro - sul costo di sanitari e rubinetteria. Sui rimanenti 500 euro si applicherà l'aliquota ordinaria del 22%.

Manutenzione Ordinaria e Straordinaria: Definizioni

Gli interventi di manutenzione ordinaria (art. 31, co. 1, lett. a) della L. n. 457/1978, ora art. 3, lett. a) del D.P.R. n. 380/2001) riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Gli interventi di manutenzione straordinaria (art. 31, co. 1, lett. b) della L. n. 457/1978, ora art. 3, lett. b) del D.P.R. n. 380/2001) riguardano, invece, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.

Tali ultimi interventi sono finalizzati al mantenimento dell’efficienza e all’adeguamento all’uso corrente dell’edificio e delle singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica e tipologica preesistente e con il rispetto della superficie, della volumetria e della destinazione d’uso dell’immobile.

Tabella Riepilogativa Aliquote IVA

Tipologia di Intervento Beni Significativi Aliquota IVA
Manutenzione Ordinaria - 10% (solo su parti comuni) / 22%
Manutenzione Straordinaria Sanitari, Rubinetteria, Caldaie, etc. 10% (fino a concorrenza del valore della prestazione) / 22%
Restauro e Risanamento Conservativo - 10%
Ristrutturazione Edilizia - 10%

Manutenzione Ordinaria e Straordinaria: Fabbricati a Prevalente Destinazione Abitativa Privata

Sono considerati fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata (CM 29.12.99, n. 247/E):

  • le singole unità immobiliari (e relative pertinenze non abitative) accatastate nel gruppo A, con eccezione della categoria A/10 (uffici), indipendentemente dall’effettivo utilizzo delle stesse. Sono pertanto agevolate le manutenzioni delle autorimesse, se pertinenze di abitazioni;
  • gli interi edifici che abbiano oltre il 50% della superficie dei piani sopra terra destinati ad abitazione privata. In questo caso, sono agevolati gli interventi sulle singole unità immobiliari abitative e sulle parti comuni.

L’agevolazione si applica anche (CM 7.4.2000 n. 71/E):

  • agli edifici di edilizia residenziale pubblica caratterizzati dalla prevalenza della destinazione ad abitazione di soggetti privati;
  • agli edifici assimilati alle case di abitazione “non di lusso” (art. 1 della L. n. 659/1961), a condizione che le stesse costituiscano stabile residenza di collettività;
  • alle parti comuni relative ai locali non abitativi situati in edifici a prevalente destinazione abitativa privata, restando invece esclusi gli interventi sulle singole unità immobiliari non abitative;
  • alle pertinenze di unità immobiliari classificate nel gruppo A, anche se gli interventi di recupero hanno ad oggetto la sola pertinenza o la stessa è situata in un edificio che non ha prevalente destinazione abitativa.

Manutenzione Ordinaria e Straordinaria: Prestazioni Professionali

Sono escluse dall’agevolazione le prestazioni rese da professionisti (es. ingegneri, geometri, architetti), in quanto non hanno ad oggetto la materiale realizzazione dell’intervento (CM 71/E/2000).

Manutenzione Ordinaria e Straordinaria: Dati da Riportare in Fattura

In fattura occorre indicare:

  • il corrispettivo complessivo dell’operazione, comprensivo del valore dei beni significativi;
  • separatamente, il valore di questi ultimi.

La valorizzazione del bene significativo, in mancanza di specifica previsione legislativa, è rimessa all’autonomia contrattuale, non potendo tuttavia risultare inferiore al costo sostenuto per l’acquisto del bene stesso da parte del soggetto che ha eseguito la prestazione (CM 7.4.2000, n. 71/E e CM 17.5.2000, n.

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