Hai intenzione di apportare delle modifiche all’appartamento di cui sei proprietario ed in cui vivi insieme alla tua famiglia? Prima di iniziare i lavori è bene che tu sappia che per poter procedere alla costruzione di nuove opere edili o per effettuare modifiche e ristrutturazioni, è necessario essere in possesso di permessi ed autorizzazioni rilasciate dal Comune.

Permesso di Costruire e Sanatoria

Il permesso di costruire è un titolo autorizzativo che viene rilasciato dal Comune di riferimento. Cosa succede se i lavori vengono eseguiti in mancanza dei titoli richiesti o in modo difforme da quanto prescritto? La legge prevede la possibilità di presentare domanda di sanatoria per le opere di ristrutturazione realizzate abusivamente. Ma cosa bisogna fare per ottenerla?

Lavandino sul Balcone: Autorizzazioni Necessarie

Un nostro lettore ci chiede se si può avere un lavandino sul balcone. Quali sono le autorizzazioni da chiedere e quali le possibili contestazioni che il condominio potrebbe sollevare in un’ipotesi del genere? Si tratta di un’opera di edilizia libera o bisogna presentare una pratica all’ufficio del Comune? Cosa potrebbe succedere se il condomino del piano di sotto dovesse lamentare la caduta di acqua? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Proprietà del Balcone e Vincoli

Prima ancora di stabilire se si può avere un lavandino sul balcone bisogna però partire da un dato fondamentale: come la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire, il balcone - sia esso incassato o aggettante - è un’area di proprietà del titolare dell’appartamento cui esso inerisce. Pertanto, quest’ultimo, in linea teorica e salvo il rispetto degli altrui diritti e della normativa urbanistica, può eseguire le opere che vuole. Come abbiamo sottolineato, ciò vale solo «in linea teorica»: difatti, i vincoli imposti dal Codice civile per il rispetto dell’estetica dell’edificio finiscono per pregiudicare gran parte delle opere.

Autorizzazione del Comune per un Lavandino sul Balcone

Quanto ai profili amministrativi, ci si deve chiedere se la realizzazione di un lavandino sul balcone richieda la presentazione in comune di una Cila (comunicazione di inizio lavori asseverata) al pari di un secondo bagno interno all’appartamento. Fermo restando che, per non avere sorprese, sarà sempre meglio accertarsi presso l’ufficio del proprio Comune che la normativa locale non preveda particolari adempimenti, l’installazione di un semplice lavatoio non può essere assimilata a un bagno vero e proprio, alle cui tubature di solito si ricollega. Esso è piuttosto equiparabile ad una comune fontana, intesa come arredo da giardino, elemento quest’ultimo che rientra nell’edilizia libera e che pertanto non richiede alcuna comunicazione o autorizzazione comunale. Dunque, per montare un lavandino sul balcone non c’è bisogno né di una licenza edilizia, né di una Cila.

Autorizzazione del Condominio

Il condominio non può imporre un previo nulla osta dell’amministratore o dell’assemblea per la realizzazione di un lavatoio sul balcone. Questo perché, come anticipato in apertura, il balcone è un’area privata su cui il titolare può fare ciò che vuole. Resta l’obbligo, in ottemperanza all’art. 1122 del Codice civile, di comunicare formalmente l’inizio dei lavori all’amministratore il quale ne riferisca all’assemblea alla prima riunione utile.

Divieti e Limiti Condominiali

La costruzione di un lavandino su un balcone aggettante o incassato deve fare in ogni caso i conti con il regolamento condominiale che potrebbe stabilire dei limiti alla realizzazione di opere all’esterno o all’interno della proprietà privata. Tuttavia, per imporre vincoli all’uso della proprietà privata, il regolamento deve essere stato approvato all’unanimità (ad esempio, con accettazione di tutti i condomini al momento del rogito). In alternativa, il divieto potrebbe essere contenuto in una delibera assembleare, anch’essa comunque approvata con il voto di tutti i condomini.

Esistono poi altri due limiti da tenere in considerazione se non si vuole violare la disciplina condominiale ed essere obbligati allo smantellamento dell’opera. Il primo di questi consiste nel divieto di pregiudicare la stabilità dell’edificio, cosa che di certo un semplice lavatoio non comporterà. Il secondo, ed invece più problematico, è rappresentato dal decoro architettonico dell’edificio, che non può essere leso dalle opere dei condomini. Per decoro architettonico si intende l’insieme delle linee del palazzo per come disegnate dal costruttore, al netto di successive modifiche che potrebbero aver deprezzato l’immobile. Si tratta quindi di qualcosa in più della semplice estetica facciale, ma dell’armonia del suo insieme.

Ebbene, se il lavandino dovesse essere di grandi dimensioni, tali da renderlo visibile dall’esterno, allora si potrebbe concludere per l’illegittimità dell’opera. Il condominio o anche un singolo condomino potrebbe quindi agire per ottenere la demolizione. Viceversa, il lavandino piccolo o comunque nascosto e quindi non visibile dalla pubblica via non è tale da ledere il decoro architettonico e danneggiare l’edificio nel suo complesso; pertanto, non può essere vietato.

Danni al Vicino per Caduta d'Acqua

Chi installa un lavandino dovrà fare molta attenzione che l’acqua non cada nel piano sottostante. Diversamente, potrebbe configurarsi il reato di «getto pericoloso di cose atte a offendere o imbrattare». La Cassazione ha ravvisato gli estremi di tale illecito penale nella condotta di chi, innaffiando le piante, determini lo stillicidio dell’acqua sul balcone dell’inquilino sottostante [1].

Edilizia Libera e Interventi Senza Permessi

Parlare di edilizia libera e di interventi che si possono fare senza richiedere permessi in Comune e redigere apposite pratiche, significa addentrarsi nell’ambito dei titoli abilitativi. Oggi, per tutti i lavori che non rientrano nell’edilizia libera è obbligatorio seguire precisi iter burocratici, che nello specifico sono la CILA, la SCIA e il Permesso di Costruire. La semplificazione attuata a livello normativo dal Testo Unico dell’Edilizia ha invece abrogato la DIA, la super DIA e CIL. Il titolo corretto, dipende dalla tipologia di lavori da eseguire. È chiaro che se si deve eseguire un’opera in edilizia libera è tutto più semplice e la burocrazia molto più snella. Quindi, sì una semplificazione, ma non certamente una totale liberta di intervenire come e dove si vuole.

La nota che chiude il precedente paragrafo fa riferimento al tema delle detrazioni fiscali. Nell’elenco che vedremo in seguito, sono contenuti sia interventi di manutenzione ordinaria, che interventi di manutenzione straordinaria. Quindi, l’edilizia libera non coincide necessariamente con una specifica tipologia di interventi. Non ci sarebbero problemi, se non fosse che alcuni di questi lavori possono beneficiare degli incentivi fiscali. Per sapere quali interventi rientrano nell’edilizia libera, è possibile consultare quanto elencato all’art. Per questi lavori, il proprietario può rivolgersi autonomamente ad un impresa o ad un artigiano per richiedere l’esecuzione delle opere.

Per fare degli esempi, si dovranno considerare il regolamento edilizio comunale, le norme di igiene e sicurezza, antincendio e antisismica.

Esempi di Interventi Eseguibili Senza Permessi

Ecco alcuni esempi di interventi che si possono fare senza permessi:

  1. Interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.
  2. Riparazione, rifacimento parziale o totale di balconi.
  3. Installazione di nuove e più efficienti finestre.
  4. Ristrutturare il bagno (nella maggior parte dei casi rientra nell’edilizia libera, ma se si fanno interventi di manutenzione straordinaria che incidono sulle parti strutturali, allora sarà necessaria una SCIA).
  5. Interventi di manutenzione ordinaria per la sicurezza dell’impianto e il risparmio energetico.
  6. Parapetti e ringhiere.
  7. Lavori necessari per rinnovare il giardino.
  8. Installazione di punti di ricarica per le auto elettriche.
  9. Installazione di pannelli solari su una parte della propria residenza generalmente il tetto.
  10. Intervenire su gronde e pluviali.
  11. Costruzione di una rampa di accesso per l'eliminazione delle barriere architettoniche.
  12. Sostituzione di tegole, riparazioni di camini, ripristino di fissaggi.

Piano Casa e Ampliamenti

Il Piano Casa (a seguito di un accordo raggiunto fra Stato e Regioni nel 2009 per incentivare il settore edilizio e di successive leggi regionali ad hoc) concede la possibilità di ampliare un immobile di proprietà, in deroga alle norme urbanistiche locali. Il fabbricato però deve essere all’esterno delle zone escluse dall’applicazione normativa (esempio centri storici, vincoli storico ambientali, ecc.) e, in caso di unità immobiliare appartenente ad un complesso edilizio, bisogna ottenere il permesso dell’assemblea condominiale.

Bonus Fiscali per Ristrutturazioni e Risparmio Energetico

Con la conversione in legge del Decreto Legge n. 63 del 04/06/2013, il bonus fiscale per ristrutturazioni, ovvero la detrazione 50% Irpef, è stato prorogato di ulteriori sei mesi, quindi, fino al 31 dicembre 2013. Fondamentale per accedere al bonus rimane che si tratti di interventi su edifici esistenti, quindi risultano esclusi nuove costruzioni ed ampliamenti. L’incentivo è previsto per interventi compiuti sul patrimonio edilizio esistente esclusivamente di carattere residenziale e consiste in uno sconto dell’Irpef pari al 50%. Il tetto massimo di spesa è fissato in 96.000 euro a cui, a seguito dell’approvazione della proroga, si possono aggiungere ulteriori 10.000 euro da spendere per l’acquisto di mobili per arredare l’immobile oggetto di ristrutturazione, esteso poi, nella redazione definitiva dell’art. 16, anche ai grandi elettrodomestici di classe energetica almeno A+.

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali sul risparmio energetico, con il D.L. 4 giugno 2013 n. 63 (entrato in vigore il 6 giugno 2013) e la sua successiva conversione in Legge con modificazioni (Legge 3 agosto 2013, n. 90 entrata in vigore il 4 agosto 2013) la percentuale della detrazione è stata innalzata al 65%, a fronte del precedente 55%; per interventi realizzati su edifici privati o porzioni private di edifici è stata stabilita la scadenza al 31 dicembre 2013, mentre per interventi su parti comuni di edifici condominiali la proroga è al 30 giugno 2014. Gli interventi ammessi: quelli relativi a riqualificazione energetica, sugli involucri edilizi, per l’installazione di pannelli solari termici e per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale.

Chiusura di un Terrazzo Senza Permessi: Cosa Sapere

Chiudere un terrazzo è un’ottima opportunità per avere uno spazio in più e per creare una nuova zona living, uno studio o una sala relax dove accogliere gli ospiti. Realizzare una copertura esterna senza permessi è un argomento delicato, esistono infatti autorizzazioni e permessi da ottenere. Con determinate soluzioni è possibile comunque coprire un terrazzo senza dover richiedere permessi.

Le verande propriamente dette, se fisse e durature, non sono considerate opere temporanee, perché non si possono rimuovere al cessare della necessità e non rientrano quindi nell’elenco delle opere consentite in regime di edilizia libera. Chiudere un terrazzo per realizzare una veranda è uno degli interventi più richiesti. Se il lavoro però viene fatto con infissi stabili, è necessario il Permesso di costruire rilasciato dal Comune. Chiudere lo spazio sovrastante al balcone (anche con un limitato numero di pannelli), modifica la volumetria di un appartamento e determina una variazione dell’immobile dal punto di vista architettonico, per cui è necessaria una licenza edilizia.

Normalmente per chiudere un terrazzo, non è necessario chiedere l’autorizzazione del condominio. È consigliabile però, informare l’amministratore e sottoporre il progetto all’assemblea. Così facendo, nessuno potrà contestare l’opera (se questa rispetta le condizioni di progetto).

Quale Tipo di Copertura Non Ha Bisogno di Permessi?

Tra tutte le strutture realizzabili senza alcun permesso, le più comuni sono le pergole. Bisogna però che abbiano la funzione di un vero arredo esterno, cioè deve essere realizzato in struttura leggera facilmente amovibile e creare un’ombreggiatura di modeste dimensioni. In pratica, una copertura appoggiata ma non ancorata al pavimento, anche se composta da pannelli che richiedono dei binari di scorrimento, si può montare senza permessi. Un’altra possibilità è quella di installare una struttura metallica ancorata alla parete e/o al soffitto, che sorregge un telo di copertura.

Il primo passo per realizzare la copertura di un terrazzo senza richiedere il Permesso di costruire è verificare l’esistenza di una volumetria residua dell’immobile, oppure la possibilità di aggiungere un ulteriore volume abitativo senza oltrepassare i limiti imposti dal piano regolatore. Una veranda chiusa, ad esempio, può essere realizzata senza permessi quando è considerata una pertinenza (sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un’altra cosa).

Cosa Succede Se Non Ho Chiesto il Permesso?

Le dimensioni non contano. Costruire una veranda realizzata con un telaio che sorregge una vetrata, aumenta la volumetria e crea un nuovo locale autonomo, quindi se non chiedo il permesso, commetto un reato di abuso edilizio. È consigliabile consultare il Regolamento comunale in materia, prima di fare qualsiasi intervento, per non trovarsi a dover a rimuovere la veranda non autorizzata. L’eventuale rimozione non estinguerà il reato di aver costruito senza permesso, che oltre a salate ammende, può portare alla reclusione fino a due anni.

Veranda: Definizione e Autorizzazioni

Il Permesso di costruire è l’autorizzazione a un lavoro edile, che viene adottato per la chiusura o la realizzazione di una veranda. È rilasciato dal Comune di competenza su richiesta di un professionista (architetto, ingegnere o geometra). La veranda rappresenta non solo un’aggiunta estetica di valore alla propria abitazione, ma anche una soluzione funzionale che coniuga il desiderio di spazi aperti con la necessità di protezione dagli elementi.

Una veranda luminosa e spaziosa in un balcone o in un terrazzo può rendere la casa più spaziosa ed elegante, tuttavia la sua realizzazione non può prescindere da alcune regole da rispettare. La prima - e più importante - riguarda l’autorizzazione rilasciata dal comune in cui l’immobile è ubicato. Con il termine “veranda” si indica un “locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili” (così il Regolamento edilizio, all’articolo 4, comma 1-sexies, DPR 6 giugno 2001, n.

La veranda è una costruzione fissa che aumenta la volumetria dell’immobile e va a modificare la sagoma dell’edificio, per questa ragione non fa parte delle opere di edilizia libera. Attenzione, anche in caso di demolizione dell’opera abusiva la legge non considera il reato estinto. Significa che il proprietario potrebbe essere condannato a pagare un’ammenda fino alla cifra massima di 10.329 euro in aggiunta alla multa (D.P.R. 380/2001. Testo Unico Edilizia. Art.

In presenza di queste due condizioni, il proprietario può avanzare la richiesta di sanatoria presso l’ufficio comunale che rilascia le licenze edilizie. In merito alle tempistiche, il Testo Unico dell’edilizia non stabilisce quanto tempo il proprietario abbia a disposizione per fare domanda.

Spesso usati come sinonimi, veranda e balcone non sono la stessa cosa ma indicano complessi architettonici differenti. La veranda, invece, si definisce come un locale coperto avente le caratteristiche di loggiato, terrazza o portico.

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